Os Real Estate Investment Trusts (REITs) são empresas que possuem, operam ou financiam imóveis rentáveis. São os “Fundos Imobiliários dos Estados Unidos”.
Modelados a partir de fundos mútuos, proporcionam aos investidores a oportunidade de adquirir participações em imóveis da maior economia do mundo, administrados por uma equipe de profissionais. São veículos criados para fornecer renda baseada em dividendos e retornos de ganho de capital, enquanto ajudam as comunidades a crescer, prosperar e se desenvolver.
O conceito inicial de REIT originou-se dos fundos de negócios que foram formados em Boston, Massachusetts, em meados do século 19, quando a riqueza criada pela revolução industrial levou a uma demanda por oportunidades de investimento imobiliário. As leis estaduais da época impediam que uma corporação possuísse imóveis, a menos que as propriedades fossem parte integral do negócio. Isso impossibilitava usar uma empresa como veículo para gerenciar e investir exclusivamente em imóveis. Os fundos de Massachusetts, estruturados para contornar essas leis, foram o primeiro tipo de entidade com permissão para explorar essa classe de ativos.
Os REITs, como conhecidos atualmente, foram criados pelo Congresso americano em 1960 como uma emenda à “Cigar Excise Tax Extension” de 1960, e desde então passaram por algumas mudanças em suas legislações e premissas. A partir de então, se tornou possível para essas empresas levantar capital publicamente através da venda de ações.
Os recursos destinam-se ao desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, tais como construção de imóveis, aquisição de imóveis prontos, ou investimentos em projetos visando viabilizar o acesso à habitação e serviços urbanos, em áreas urbanas ou rurais, para posterior alienação, locação ou arrendamento. A maioria dos REITs opera baseado em um modelo de negócios simples e fácil de compreender: arrendar espaços e arrecadar aluguel de imóveis, gerandoreceitas que são pagas aos acionistas na forma de dividendos.
Os REITs, como ações normais, são negociados em bolsa e por serem uma opção de renda variável, tem preços sujeitos a oscilações de mercado. As oscilações são bem-vindas ao investidor consciente, pois ele sabe que a volatilidade cria oportunidades de entrada em ativos subvalorizados. Apesar disso, os REITs são menos voláteis do que ações convencionais.
Os REITs devem pagar, por lei, pelo menos 90% de seu lucro tributável aos acionistas - e muitos pagam 100%. Seu mercado é gigantesco nos Estados Unidos e coletivamente possui mais de US$3 trilhões em ativos brutos. Em 2017, os REITs listados nos EUA tinham valor de mercado de US$1,13 trilhão. Além disso, mais de 80 milhões de americanos investem nessa classe, contabilizando todos os meios de investimento.
Os setores de atuação dos REITs são diversos, podendo ser corporativos, industriais, residenciais, de varejo, hospedagem, serviços de saúde, florestais, armazenamento, infraestrutura, centro de dados, diversificados e de especialidades. A performance histórica dos REITs é impressionante, os retornos médios de 1989 até 2018 são superiores aos retornos do S&P 500 (índice das 500 maiores empresas dos EUA) e do Russel 2000 (índice de 2000 Small Caps americanas), respectivamente 1.718%, 1.344% e 1.273%.
Para investidores em geral, os REITs podem ser interessantes e adicionam certa estabilidade nos portfólios, pois são vistos como um hedge contra inflação, e tem baixa correlação com outros ativos do mercado. Apesar de terem certa semelhança com títulos de 10 anos do governo americano, eles têm grande chance, ao contrário dos títulos, de crescer seu valor ao longo do tempo com a valorização das propriedades, o aumento dos fluxos de caixa gerados, e com a adição de novas propriedades.
Assim como uma ação da Petrobras (SA:PETR4) não se resume apenas em reservas de petróleo, um REIT não se resume apenas em imóveis. Através de uma gestão financeira e estrategicamente capacitada, os dividendos podem crescer acima da inflação, pois as atividades da administração geram retornos acima do custo de capital.
É muito comum, especialmente no Brasil, que as pessoas se sintam confortáveis investindo seu dinheiro em imóveis. Na maioria das vezes, gastam suas reservas acumuladas ao longo da vida em casas e apartamentos para alugá-los.
Enquanto uma pessoa física, que não é especialista em imóveis, pode achar que consegue ter uma boa rentabilidade ao longo dos anos comprando propriedades com base no “feeling”, as chances são mínimas de que esses indivíduos consigam retornos superiores aos de uma equipe de profissionais que tem décadas de experiência no setor.
Por serem desenhados como entidades propícias para distribuírem proventos de maneira consistente a seus sócios, podemos considerar os REITs um excelente veículo de renda para investidores que buscam fluxos de caixa recorrentes, desde aposentados até pessoas no início de carreira.