Quando as taxas de juros caem, muitos investidores se refugiam em fundos de investimento imobiliário (FIIs) em razão do seu rendimento maior e da estabilidade dos seus proventos. Mas, após a crise sanitária mundial, essa regra geral não se aplica.
Os mercados de propriedades comerciais nas principais economias estão sob pressão, na medida em que os edifícios que costumavam abrigar restaurantes, shoppings e escritórios foram tomados pelo silêncio. Em um ambiente em que os inquilinos estão tendo dificuldades para pagar seus aluguéis, a compra de cotas de FIIs apostando nos seus altos rendimentos é uma aposta arriscada.
Prejudicado pela mudança das necessidades comerciais no ambiente pós-pandemia, o desempenho do índice S&P 500 REIT está abaixo do mercado mais amplo. Embora o S&P 500 tenha se recuperado do mergulho de março e esteja se valorizando 5% no ano, os FIIs registram queda de 7%, apresentando um dos piores desempenhos no ano.
De acordo com a S&P Global Ratings, os proprietários de estabelecimentos comerciais de varejo terão que conviver com as dificuldades financeiras dos seus inquilinos até pelo menos 2021, já que as empresas estão atrasando os pagamentos dos aluguéis e, em alguns casos, buscando proteção contra falência.
“Nossa expectativa é que o caminho da recuperação dos FIIs de varejo seja tortuoso, haja vista que os atrasos dos aluguéis, o risco de descontos e o ritmo acelerado de fechamentos de lojas impactarão a perspectiva de recuperação dos proprietários de estabelecimentos comerciais", afirmou o relatório.
“Com isso, acreditamos que as métricas de crédito podem não voltar aos níveis pré-pandemia até 2022."
A S&P tem uma perspectiva negativa para 29% dos FIIs de varejo na América do Norte, uma alta de 10% em relação a dezembro. Os fundos com maior exposição a serviços essenciais, como supermercados e bancos, tiveram melhor sorte no recolhimento de aluguéis do que aqueles com inquilinos que prestam serviços não essenciais e estão em dificuldades financeiras, de acordo com o relatório.
O Simon Property Group (NYSE:SPG), por exemplo, maior operador de shoppings dos EUA, viu suas ações afundarem cerca de 60% neste ano, já que as lojas estão enfrentando dificuldades para pagar seus aluguéis e algumas estão entrando com pedidos de falência.
Apostas vencedoras
Em meio a essas mudanças de tendências, que prejudicaram uma variedade de FIIs, alguns fundos estão se saindo vencedores. Ao mesmo tempo em que a pandemia forçou shoppings, restaurantes e escritórios a fechar e os funcionários a trabalhar remotamente, ela acelerou a mudança para as compras online.
Essa tendência está impulsionando a demanda por galpões e centros de abastecimento. A Prologis (NYSE:PLD) e a Duke Realty (NYSE:DRE), trustes de investimento em propriedades industriais com foco em galpões, estão atingindo seus níveis mais elevados desde o início da crise financeira.
Essas ações oferecem uma boa diversificação para investidores no setor. Também permitem apostar no futuro do varejo, já que os armazéns são essenciais para gigantes da internet como Amazon (NASDAQ:AMZN) e marcas populares, como Home Depot (NYSE:HD) e Wayfair (NYSE:W).
Em julho, a Prologis registrou fortes números no segundo trimestre, mostrando que a mudança desencadeada pela pandemia nos hábitos de compra está ajudando a operadora de galpões sediada em São Francisco. Os fundos provenientes de operações por ação subiram para US$ 1.11 contra US$ 0,77 no segundo trimestre de 2019.
“Apesar de o comércio eletrônico ser claramente um vento a favor, a demanda se baseia em uma variedade de categorias, uma tendência que vimos acelerar em junho”, declarou Hamid Moghadam, CEO da Prologis.
Os papéis da Prologis se valorizaram 16% até agora no ano, fechando ontem a US$ 103,65, enquanto as ações da Duke Realty, operadora de armazéns e propriedades de distribuição, subiram cerca de 11% no mesmo período. Elas estavam cotadas a US$ 38,47 no fechamento de terça-feira. Seu último balanço mostrou um levem incremento da receita.
Resumo
Mesmo com as atuais taxas de juros extremamente baixas, investir em FIIs focados em escritórios e mercados residenciais ainda representa um grande risco. Mas a mudança de padrões de compra e de trabalho está impulsionando o valor de FIIs que atendem gigantes do comércio eletrônico, criando novas oportunidades para os investidores buscarem rendimentos maiores.