O fim da isenção de imposto de renda para os fundos de investimento imobiliário (FIIs) pode tornar essa modalidade de investimentos menos atraente em comparação com a renda fixa, resultando numa desaceleração do setor, que hoje conta com mais de 1,3 milhão de investidores e 342 fundos listados, conforme relatório divulgado pela gestora Rio Bravo.
No documento, a diretora de fundos imobiliários da Rio Bravo, Anita Scal, destaca que os FIIs permitiram a democratização dos investimentos imobiliários no Brasil, viabilizando a entrada de pequenos investidores no setor. Scal prossegue dizendo que a tributação em 15% dos dividendos distribuídos pelos fundos, conforme prevê a proposta de reforma tributária do governo federal, deve ter impacto negativo no mercado imobiliário.
“Esses fundos são importantes veículos para financiamento do mercado imobiliário, seja em operações de desenvolvimento, gerando empregos diretos e indiretos, seja contribuindo para arrecadação dos tributos municipais, estaduais e federal”, diz a diretora.
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Rendimentos
Aplicando a alíquota sugerida pelo texto sobre o dividend yield (rendimento do dividendo) médio do Índice de Fundos de Investimento Imobiliário (IFIX) da B3 (SA:B3SA3) do último mês, Anita Scal demonstra que o desempenho do índice cairia de e 8,44% para 7,17% ao ano. Levando em consideração apenas os fundos de tijolo, o dividend yield cairia de 7,02% para 5,97%, reduzindo a atratividade desses ativos em comparação com os títulos públicos indexados à inflação, conhecidos como Tesouro IPCA+.
“A título de comparação, o spread entre o dividend yield dos fundos de tijolo, se comparado com o tesouro IPCA + 2035, ficaria em 1,90%, ou seja, teríamos um prêmio de risco de 190 bps em comparação a uma taxa de risco de um título soberano, o que é considerado baixo para o nível de risco desse tipo de ativo.”
Indústria de fundos imobiliários
A diretora destaca ainda que a indústria de fundos imobiliários experimentou um crescimento exponencial nos últimos anos, em resposta à busca por alternativas de investimento mais rentáveis em um cenário de juros baixos. O número de fundos listados saltou de 156 em 2017 para 342 em abril de 2021, enquanto o número de investidores se multiplicou de 121 mil em dezembro de 2017 para 1,38 milhão em maio de 2021.
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Scal entende que o mercado de fundos imobiliários ainda tem amplo espaço de crescimento no Brasil, mas enxerga que, com o fim da isenção fiscal para o setor, “deverá ser observada uma desaceleração drástica em toda a cadeia imobiliária”, o que pode resultar em mudanças nos valores dos aluguéis.
“Com o arrefecimento da indústria e o baixo estímulo na oferta de ativos, poderemos observar alterações no ciclo imobiliário, pautado em oferta e demanda, além de diferenças substanciais em preços de aluguéis praticados, uma vez que os gestores tenderão a buscar retornos maiores para compensar os yields menores aos investidores.”