Para os céticos na companhia, o resultado foi bom. Para mim foi muito bom.
O William comentou a um tempo atrás, que Logg era um galpão cheio de retorno e desde o início me pareceu também. Quem quiser ler, clica no link.
Tem que ver para crer!
Alguns precisam de uma prova real mesmo, e eu acho que ela está aqui. Log fez uma entrega expressiva! Uma maior área bruta para ser locada já nesse primeiro trimestre. Foram entregues 75mil m² de ABL, fazendo com que o total saísse de 752.239 em dezembro de 2018 para 817.085, um crescimento de 8,6% no trimestre. Uma maior área bruta significa mais potencial de receitas de aluguel deste espaço. Eles informaram que 88% do ABL entregue já está locado e a uma taxa de retorno média (Yield on Cost) de 12,7% ao ano. Juntamente, esperam que o crescimento do ABL para 2019 seja de 22,3% em relação ao final de 2018, chegando a um número expressivo de quase 920mil m² de ABL no fim de 2019. Vejam essa imagem, isso sim é evolução!
A estratégia de diversificação geográfica e de diversificação de clientes, tem gerado bons resultados para a companhia. Não por um acaso, a ocupação atingiu 94,7% em março!! Sendo que a vacância (áreas vagas, sem locação) do portfólio ficou em 5,3%, queda de 1,5 p.p. em relação ao primeiro trimestre de 2018 e é a quarta queda consecutiva deste indicador.
Como reflexo do crescimento das operações, a Receita Líquida e o EBITDA Ajustado, cresceram 16,1% e 17,8% respectivamente. Em paralelo, o que impulsionou a receita foram as locações de galpões entregues e o início das operações da LOG Adm, que foi constituída para administrar os seus condomínios e para manter um relacionamento mais próximo juntos aos clientes.
Além disso, o FFO Ajustado foi 22,6% maior que no 1T18. Para quem não sabe o FFO Ajustado é um indicador usado em empresas como a Log (diz respeito ao fluxo de caixa também), ele exclui os efeitos não caixa ou eventos com ganhos na venda de propriedades. Existe outro indicador muito interessante, que é o FFO / SHARE que ficou em R$ 0,17 centavos no primeiro trimestre, aumento de 21,4% em relação ao mesmo período do ano passado (que foi de R$ 0,14 centavos). Logo, interpreta-se que a companhia está sendo eficiente na geração de lucro. E por falar em lucros, o Lucro Líquido encerrou o trimestre em R$ 13 milhões, alta de 22,5% em função da maior operação, geração de receita e melhora dos resultados financeiros.
Algumas pedras no caminho, mas nada muito sério
De fato, o aumento de capital foi um momento de “stress” para a companhia. O target de 22 reais foi difícil de ser aceito por todos do mercado. Porém, o que me deixou feliz, foi a família Menin ter cumprido com sua palavra e ter feito o aporte de R$ 100 milhões. Isso demonstrou muito que a família está disposta a agregar valor para a companhia e acredita no seu potencial.
Vejo muito potencial para companhia em função da expansão do varejo de e-commerce e pela falta de galpões de qualidade disponíveis no Brasil. Em 2017, a Ambev (SA:ABEV3) chegou a trocar um galpão obsoleto por um galpão da Log em Aracaju. A Raia Drogasil (SA:RADL3) encomendou um novo em Fortaleza. Magazine Luiza (SA:MGLU3) pediu galpões em Londrina e Fortaleza. Além disso, a Log mexe com Galpões Modulares, isso quer dizer que quando um inquilino muda, ele pode ser redesenhado, o que dá muita flexibilidade para a companhia.
Sobre a gestão da dívida, realizaram o pré-pagamento de R$ 63 milhões em janeiro e fevereiro de dívidas que tinham um custo médio ponderado 150% do CDI (aproximadamente 9,6% ao ano), reduzindo ainda mais o custo da dívida. Esses efeitos poderão ser sentidos já no 2T19. No 1T19 a companhia emitiu a 16º debenture com lastro à emissão de CRI no valor de R$ 100 milhões com prazo de 6 anos a um custo de 108% do CDI. Sendo assim o perfil da dívida foi alongado permitindo uma flexibilização de investimento no curto prazo, podendo até se favorecer de um possível corte na taxa de juros.
MEU OUTLOOK PARA LOGG3
Vejo uma companhia com potencial de ABL de 1,5 milhão m², com projetos em 26 cidades e 9 estados. Em um segmento que está expandindo e que tem bastante demanda, ainda mais se o e-commerce decolar de vez no Brasil. Além disso, com a melhora da economia a companhia pode se beneficiar de um aumento nos alugueis e ainda uma diminuição na vacância (que já está muito baixa hoje). Sendo assim, LOGG3 ao preço atual que está neste ano, vejo ela negociando a um desconto no seu Valor Patrimonial (linha branca) e para mim no mínimo deveria valer R$ 31 reais (linha azul), como William já comentou no post dele. Não vale a pena ficar com cara feia para o P/L ou EV/EBITDA, a tese de investimento é de crescimento e por ter vários terrenos e áreas, o valor patrimonial pesa muito mais na análise.
– Breno Bonani.