Nos últimos meses, enquanto grande parte das ações listadas nas bolsas norte-americanas continuava a se valorizar, os Real Estate Investment Trusts (REITs) apresentaram uma notável queda. Esse fenômeno intrigante ganha relevância quando se observa que muitos indicadores de rentabilidade dessas empresas permanecem saudáveis. Vamos analisar as causas por trás desse declínio, entender a influência da inflação e das taxas de juros, e explorar as oportunidades que podem surgir para investidores no setor de REITs. (Vale destacar que os REITs são empresas que detêm, financiam ou administram imóveis voltados para geração de renda. Se você não está familiarizado com esse termo, eu escrevi um artigo detalhado sobre REITs, o qual está disponível em meu perfil para sua leitura).
A análise dos movimentos recentes dos REITs revela que os fatores determinantes para essa queda estão relacionados com a inflação e as taxas de juros. A relação direta entre esses fatores e a cotação de curto prazo dos REITs é evidente. A alta inflação e as taxas de juros mais elevadas afetam negativamente o fluxo de caixa dessas empresas. Além disso, o encarecimento das dívidas tomadas no mercado gera preocupações quanto à capacidade das empresas de lidar com suas alavancagens financeiras.
Outro aspecto a ser considerado é a interação entre a renda fixa e os ativos de risco. Com a renda fixa americana oferecendo taxas de cerca de 5%, os investidores demandam um prêmio maior para investir em ativos de risco, como os REITs. Isso leva a uma desvalorização desses ativos, criando um cenário favorável para os investidores em busca de oportunidades.
O declínio nos preços dos REITs, porém, traz consigo uma vantagem substancial: o aumento do Dividend Yield. Essa relação inversa entre preço e Dividend Yield abre portas para investidores em busca de renda passiva. À medida que os preços caem, o rendimento dos dividendos aumenta, tornando esses ativos mais atraentes para investidores em busca de fluxo de caixa.
Minha análise indica que essa queda nos preços dos REITs é predominantemente de natureza temporária, representando uma oportunidade para investidores com perspectivas de longo prazo. Particularmente, REITs voltados para infraestrutura e escritórios têm atraído atenção. As perspectivas positivas para esses setores em um contexto de recuperação econômica e retomada dos trabalhos em office podem impulsionar o desempenho dos REITs associados.
Para investidores que estão ingressando no mercado de imóveis fora do Brasil e desejam diversificação, os Exchange-Traded Funds (ETFs) são uma opção atraente. Um exemplo notável é o Vanguard Real Estate ETF (t Vanguard Real Estate Index Fund ETF Shares (NYSE:VNQ). O VNQ é composto por ações de empresas imobiliárias que buscam replicar o desempenho do MSCI ACWI Investable Net USD. Com uma taxa de administração baixa de 0,12% e ativos sob gestão de 34,3 bilhões de dólares, o VNQ oferece uma abordagem diversificada para investir no setor de REITs.
Uma característica interessante desse ativo é que nenhuma empresa pode representar mais de 25% do portfólio total, e a soma dos ativos com participação superior a 5% não pode ultrapassar 50% do valor total da carteira. Essa abordagem assegura uma diversificação aprimorada, que é reavaliada trimestralmente para manter o equilíbrio. Adicionalmente, o ativo oferece um rendimento de dividendos atraente, com uma taxa de 3,80%.
Bons investimentos!