No artigo dessa semana, analiso o mercado de fundos imobiliários (FIIs) em 2023. Em tempos de Ibovespa no vermelho, é importante perceber como outros segmentos do mercado estão performando. Meu objetivo é duplo: primeiramente, atrair a atenção de investidores potenciais, mas que ainda não conhecem ou investem nesse mercado e podem mudar esta visão com essa leitura. Já um segundo objetivo diz respeito a quem já investe em FIIs: neste artigo, eles poderão relativizar a performance dos fundos imobiliários que compõem suas carteiras para, possivelmente, revisar ou confirmá-las.
Os dados para a análise foram gentilmente cedidos pela Quantum Finance e o corte se deu no fechamento de fevereiro (última terça-feira). Um total de 353 fundos imobiliários eram assim classificados na base da Quantum, porém descartei 78 deles por estarem com dados incompletos ou com pouquíssimas negociações. É sempre bom ressaltar que trabalhei com a rentabilidade líquida diária e ajustada a proventos de cada fundo, ou seja, com a rentabilidade que efetivamente interessa ao investidor – esse ponto é especialmente importante no caso de fundos imobiliários por eles distribuírem muitos dividendos. As volatilidades foram anualizadas para facilitar comparações e seguir padrão de mercado.
E, agora, um disclaimer importante: uma análise de qualquer tipo de investimento jamais pode se deixar levar apenas pelo desempenho mais recente ou mesmo apenas por rentabilidades. Observar períodos mais longos é fundamental para analisar a persistência de eventuais boas performances. Da mesma forma, verificar o risco ao qual a estratégia do fundo se expõe permite avaliar se ele se adequa ou não ao seu perfil de investimento. Especialmente no segmento de FIIs, há diversas estratégias diferentes que se distinguem já através das diferentes naturezas possíveis para fundos imobiliários: de papel, de tijolos, de desenvolvimento, fundos híbridos e fundos de fundos imobiliários.
Análise do mercado de FIIs em 2023
Apresento a seguir um panorama desse mercado ao longo deste ano. A rentabilidade média de todos os 275 FIIs analisados está em -1,1%, portanto no vermelho também. A título comparativo, o IFIX (principal índice do mercado de fundos imobiliários) rentabilizou abaixo dessa média: -2,0% em janeiro e fevereiro. Apresento também o 1º e o 3º quartis para concluirmos que 25% dos fundos imobiliários listados na bolsa perdem 5% ou mais neste ano. Por outro lado, há um a cada quatro FIIs rendendo 1,8% ou mais em 2023.
Podemos perceber que a volatilidade média de um fundo imobiliário é alta, cerca de 23% ao ano, algo não muito distante da volatilidade atual do Ibovespa, principal índice de ações da B3 (BVMF:B3SA3). A maioria dos fundos imobiliários está com Sharpe negativo, pois estão rendendo abaixo do CDI. Como o índice Sharpe negativo distorce a análise, preferi não apresentar esta métrica (nestes casos, é preferível usar o índice de Israelsen: pesquisem a respeito).
Por fim, sempre gosto de lembrar a importância da liquidez. Aqui, a métrica utilizada é o percentual de dias nos quais houve negociação do papel do fundo. Podemos perceber que, de um modo geral, este mercado atingiu um bom nível de liquidez, mas fique sempre atento para essa questão na hora de investir em um fundo imobiliário, pois há alguns que são muito pouco negociados.
Quais os melhores FIIs em 2023?
Para esta análise, apliquei um filtro de liquidez correspondente aos fundos imobiliários que negociaram, pelo menos, em metade dos pregões ao longo do ano – isso excluiu mais 11 fundos. Em consequência, trabalhei com 264 fundos, ainda assim, um número bastante expressivo. Deste total, apenas 60 fundos imobiliários renderam igual ou acima do CDI nos dois primeiros meses do ano (CDI rendeu 2,1%). A tabela abaixo apresenta esses fundos.
Espero que tenham gostado. Quis dividir informações para ajudar a todos que investem ou pensam em investir no mercado de fundos imobiliários. É sempre muito importante também ressaltar que a lista acima não representa, de nenhuma forma, sugestão de investimento. Entendo que uma decisão de investimento precisa vir sempre acompanhada de uma análise bem mais completa e cuja decisão dependerá fundamentalmente do investidor.
Por fim, fica o convite para me seguir nas redes sociais @carlosheitorcampani. Procuro sempre publicar conteúdo relevante de educação financeira, investimentos, previdência e finanças em geral. “Bora” nos encontrar no Instagram e no LinkedIn? Pode chegar perguntando qualquer coisa no privado, respondo a todos!
Forte e respeitoso abraço a vocês. Escrevo com muito carinho e responsabilidade.
* Carlos Heitor Campani é PhD em Finanças, Pesquisador da Cátedra Brasilprev em Previdência e da ENS – Escola de Negócios e Seguros, Diretor Acadêmico da iluminus – Academia de Finanças e sócio-fundador da CHC Treinamento e Consultoria. Ele pode ser encontrado em www.carlosheitorcampani.com e nas redes sociais: @carlosheitorcampani. Esta coluna sai a cada duas semanas, sempre na sexta-feira.