Em novembro, o desvalorizou -3,64%, marcando assim o 4º mês consecutivo de queda. Foi a primeira vez em sua série histórica que o principal índice de fundos imobiliários apresentou desvalorização por 4 meses consecutivos. O , por sua vez, caiu -1,53%, também apresentando uma sequência de 5 meses de desvalorização. O finalizou o mês praticamente de lado, porém o IMA-B 5+ apresentou forte alta, refletindo o fechamento dos cupons dos títulos públicos indexados à com vencimento de longo prazo.
Esse descolamento entre a performance do IMA-B e do IFIX também é refletido no prêmio entre o Dividend Yield (DY) médio da carteira do IFIX versus o cupom da , fazendo com que a diferença entre os dois alcance o maior patamar desde 2017, conforme podemos observar no gráfico abaixo:
Do ponto de vista macro, o mês de novembro foi movimentado, mas em linha com o que temos observado nos últimos meses. Preocupações com a pandemia, dado o surgimento de uma nova variante do vírus Covid-19, economia dos EUA e Europa em franca recuperação, porém com dados de inflação em alta, que fazem os Bancos Centrais reverem suas políticas expansionistas para o curto/médio prazo e antes do previsto. No Brasil, aflição com a escalada da inflação, com o arrefecimento da e com a política contracionista do Banco Central em cheque, já que temos uma situação ainda delicada do ponto de vista de e , ao mesmo tempo em que a inflação segue apresentando dados completamente fora da meta para 2021.
No meio de tanto ruído e de ansiedade em relação a 2022, que ainda será um ano influenciado pelos impactos globais da pandemia e, no Brasil, pelas eleições gerais, sem que haja no momento nenhum nome para presidente na frente das pesquisas que agrade o mercado, é natural que o investidor perca de vista os fundamentos e decida simplesmente seguir a manada. Porém, claramente, nem sempre o que é natural é o melhor do ponto de vista de construção de patrimônio e renda. O investidor que souber controlar seus instintos deve encontrar oportunidades de longo prazo, para isso se mantenha atento aos fundamentos mais sólidos, entre eles:
(i) Fundos sendo negociados abaixo do seu valor patrimonial;
(ii) Imóveis sendo negociados implicitamente por um valor menor do que seu custo de reposição, ou seja, o valor de mercado das cotas dos FIIs está precificando os imóveis que fazem parte de sua carteira abaixo do custo de construção de um imóvel novo, na mesma localização e com as mesmas características;
(iii) Aluguéis sendo reajustados pela inflação e Fundos Imobiliários (FIIs) apresentando resultados crescentes.
No momento, os ativos imobiliários que fazem parte das carteiras dos FIIs parecem estar demasiadamente descontados e fora da realidade dos negócios realizados no mercado real, simplesmente por fluxo e não por fundamento. Os investidores que mantém o foco, costumam aproveitar uma margem de segurança e o potencial de ganhos relativamente maior nesses momentos de estresse.
*Gabriel Barbosa é responsável pela Estruturação, Distribuição e Relação com Investidores dos fundos da TRX
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