Panorama do setor imobiliário nos EUA: Hipotecas e tendências de financiamento

Os Estados Unidos estão passando por um período singular da sua história recente, no campo econômico, o Federal Reserve vem aumentando as taxas de juros para combater a inflação, que atingiu níveis recordes. Essa política de aperto monetário tem o potencial de desacelerar o crescimento econômico, mas é necessária para evitar que a inflação se torne um problema estrutural e corrompa o poder de compra do dólar, que é tida ainda hoje como uma reserva de valor importantíssima

Além disso, a dívida pública americana está em níveis recordes, o que aumenta o risco de uma crise fiscal, aumentando o prêmio de risco dos títulos de dívida pública, tornando os juros futuros maiores. O risco, vislumbrado pelos agentes de mercado tanto no leilão de oferta primária, sendo precificado antes mesmo da compra, e o fenômeno de marcação a mercado agindo no mercado secundário de títulos, se tornaram propulsores da curva de juros americana.

Apesar desses desafios, a economia americana continua a crescer, embora a um ritmo mais lento. O consumo privado, que representa mais de dois terços da economia, cresceu 3,4% no segundo trimestre de 2023. O mercado de trabalho também se mantém forte, com uma taxa de desemprego de 3,8%. Os investimentos empresariais cresceram 1,3% no mesmo período. O crescimento econômico no terceiro trimestre de 2023 foi de 4,9%, o maior em quase dois anos. Esse resultado foi impulsionado pelo aumento do consumo privado interno, dos investimentos empresariais, e se torna ainda mais impressionante quando olhamos para a demanda global, que permanece fraca desde o início do ano (vide a China com seus problemas estruturais e a Europa estagnada). 

Ou seja, apesar das políticas monetárias contracionistas perpetradas pelo Federal Reserve, a economia americana ainda se mostra resiliente. Portanto, o paradigma que vigorava até semana passada era de que indicadores que mostrassem alguma deterioração substancial na atividade demonstraram que a transmissão da política monetária estaria sendo sentida na economia real. Em outras palavras, para precificar juros futuros mais brandos, era necessário a comprovação de que os efeitos contracionistas da política monetária estavam sendo sentidos, portanto, uma indicação de deterioração em algum indicador mostraria que os efeitos estavam sendo assimilados pelas empresas e consumidores, que respondem a condições adversas no mercado produzindo e comprando menos. Se uma desaceleração como a que vimos no Payroll no dia primeiro não tivesse vigorado, a narrativa de um novo aumento de juros e de uma política monetária mais contracionista, agora com o Fed retirando ainda mais a liquidez da economia, seria mais respaldada.

A situação hipotecária, por outro lado, durante todo o ano se mostrou muito adversa. Com uma demanda altíssima reprimida pelas altas taxas de financiamento, muitos consumidores escolheram postergar o financiamento, em busca de taxas mais atrativas. Porém, desde março, podemos enxergar no mercado imobiliário um movimento de acumulação de estoque por parte das construtoras americanas, se preparando para um novo ciclo vindouro. Essa mudança de paradigma representa a parte da oferta tentando realizar a demanda que se encontra reprimida, mas as condições adversas de financiamento não permitem uma consecução integral nesse sentido.

A Taxa de Juros de Empréstimo Hipotecário de 30 anos, que é frontalmente influenciada pelas condições acomodatícias do mercado, pela curva de juros e fatores correlatos que podem influenciar nas condições de pagamento desse financiamento, era de 7,86% na última semana, atingindo o maior patamar em 23 anos (a última ocasião que as taxas estavam tão altas foi em 2000, antes do estouro da Bolha ponto com). 

Essa semana, a taxa caiu para 7,6%, marcando a maior queda semanal desde julho de 2022. Os fatores que permitiram uma precificação mais acomodatícia dos juros de hipoteca foram os mesmos fatores que desaceleraram os juros futuros. A queda nas taxas foi impulsionada por:

Atualização do cronograma de emissões do Tesouro: A redução na emissão de títulos do Tesouro dos EUA tem implicações complexas. Isso afeta a percepção da capacidade do governo de cumprir suas obrigações financeiras, o que reduz o prêmio de risco necessário e influencia as expectativas sobre inflação e expansão monetária. Consequentemente, ao diminuir a oferta de títulos no mercado e considerando o efeito da marcação a mercado, os rendimentos dos títulos tendem a diminuir.

Federal Reserve adotando um tom “dovish” na declaração do FOMC: Com o Fed adotando uma linha menos rigorosa para com a política monetária através de suas declarações, os agentes de mercado precificam, via instrumentos como Bills e Notes, juros de curto prazo mais brandos, uma vez acreditam, pelas declarações de membros do Fed que os formuladores de políticas monetárias não aumentem a Federal-Funds Rate.

Dados indicando a consecução da transmissão de política monetária contracionista para a economia real: aliada com a comunicação do Fed, os indicadores econômicos mostram uma deterioração na atividade, que começa desde já a ser sentida, isso indica que a demanda agregada já foi afetada pelo aperto monetário, sinalizando que não será mais necessário uma escalada.

Com a redução das taxas, as solicitações de hipotecas aumentaram 2,5% em relação à semana anterior. Apesar das aplicações para empréstimos e compras permanecerem em patamares baixos (o que demonstra a cautela do consumidor antes de contrair um empréstimo nas condições creditícias atuais), os números mostram uma consecução de parte da demanda reprimida. Seguiremos atentos aos movimentos do mercado imobiliário americano.