Nos últimos dias, vimos circular pelos diversos grupos de investidores de Fundos Imobiliários uma notícia que tem deixado muita gente de cabelos em pé.
Nela, comenta-se sobre a devolução de 5 dos 11 andares ocupados pela Cielo (SA:) no Condomínio Evolution Corporate, localizado em Alphaville, e o sinal negativo que isso traz aos Fundos Imobiliários.
Afinal, o movimento vem de uma decisão estratégica da empresa em adotar um modelo híbrido de trabalho, com o objetivo de atender à demanda dos seus funcionários, além de reduzir gastos correntes.
Fonte: Você S/A
O movimento da empresa de maquininhas de cartão não é nada surpreendente. Afinal, não é de hoje que a Cielo vem implementando grandes cortes de custos para elevar a sua eficiência em um setor cada vez mais disputado.
Mas não é isso que vem preocupando os investidores de FIIs.
O futuro dos escritórios
Desde o início da pandemia, quando as empresas se viram obrigadas a aderir ao home office para atender às medidas de distanciamento social, estamos discutindo os impactos de longo prazo do trabalho à distância sobre o mercado de lajes corporativas.
Há quem acredite, por exemplo, que o isolamento social apenas antecipou o inevitável, sendo o home office integral um caminho sem volta. Não sei você, mas eu já perdi as contas da quantidade de conhecidos que estão fazendo planos de morar na praia contando com esse “novo normal”.
Enfim, se o caminho for por aí, o recente aumento da vacância dos escritórios pode ter vindo para ficar.
Evolução na Taxa de Vacância nas Regiões Primárias de São Paulo/SP Outros tantos, como o meu caso, são mais céticos, apostando em algo entre um modelo de trabalho híbrido e a volta à normalidade.
Aqui entre nós? Apesar do conforto do trabalho em casa, muitas vezes me bate aquela saudade do ambiente no escritório da Nord! Passado mais de um ano, a nostalgia é tanta que chego até mesmo a sentir falta das discussões entre o Bruce e o Ragazi!
E é mais ou menos isso que muitas pesquisas sobre o tema vêm concluindo: que a maior parte dos funcionários até deseja a prática do home office, mas apenas ocasionalmente!
Enfim, essa discussão ainda é pouco óbvia, e ninguém sabe ao certo como será daqui para frente.
Será que o pessimismo já está nos preços?
A incerteza a respeito do futuro dos escritórios somada à piora da atividade econômica tem pressionado bastante as cotações de muitos FIIs de lajes corporativas. O que nos leva a questionar se boa parte do pessimismo já não está incorporada nos preços. É difícil dar uma resposta definitiva para a pergunta, pois é preciso olhar caso a caso.
De qualquer maneira, um exemplo recente que chama a atenção sobre o tema é o caso do próprio XP (BVMF:) Properties (SA:), proprietário das unidades devolvidas pela Cielo. O fundo acumula uma queda de quase 27 por cento desde o meio de 2020, o que é muito para um fundo imobiliário.
A queda já era tão expressiva que o recente anúncio da devolução parcial da Cielo – seu principal inquilino – pouco afetou o preço da sua cota de mercado, que caiu apenas 1,2 por cento desde então.
Evolução do Preço da Cota de Mercado do XPPR11 (Fonte: Bloomberg) É claro que ainda é muito cedo para dizer, mas parece razoável supor que boa parte das notícias negativas já estava incorporada nos seus preços. E nada impede que esse também seja o caso para tantos outros fundos do segmento…
Resiliência dos escritórios bem localizados
Por fim, indo além da discussão sobre a tendência do segmento para daqui em diante e o que já está ou não nos preços, é muito importante não generalizarmos a possível piora de cenário para todos os FIIs de Lajes Corporativas.
Afinal, apesar da pressão sobre a vacância em boa parte dos escritórios no curto prazo, é possível encontrarmos, neste momento, fundos com imóveis de muita qualidade e bem localizados que são objetos de verdadeiras disputas entre os locatários.
Por possuírem um padrão construtivo acima da média e, principalmente, estarem localizados em regiões de maior prestígio na cidade de São Paulo, tais como a Faria Lima, Paulista e Itaim Bibi, esses imóveis são muito mais resilientes do que seus pares.
E mesmo em momentos de crise, como o atual, vêm conseguindo elevar o preço pedido do aluguel.
Evolução do Aluguel por m² e da Vacância Entre Abril/20 e Maio/21 Fonte: CSHG
Fundos Imobiliários não são uma entidade uniforme. Há muitas características que precisam ser observadas. Cuidado quando escutar: "isso é ruim para os FIIs".
É preciso separar o joio do trigo. Esse é o principal desafio de um analista de Fundos Imobiliários. O segredo está em entender exatamente as particularidades de cada fundo e fazer escolhas embasadas.
Abraços e até a próxima!
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