Se alguém no Brasil, ou no mundo, suspeitava que o Banco Central do Brasil estava preocupado com o eventual estouro de uma também 'eventual bolha imobiliária", não há mais surpresas.
O Banco Central anunciou há 17 dias, no dia 01-06-2017, por meio de uma coletiva de imprensa, mudanças na metodologia do IVG-R (Índice dos Valores de Garantia dos imóveis financiados ). Mais....anunciou a criação de um outro indicador, o "MVG-R" (Mediana dos valores de Garantia dos imóveis financiados ), que, assim como o IVG-R, tem como objetivo traçar um quadro mais preciso da tendência dos preços dos imóveis no Brasil
Assim, publicou a imprensa: Fonte: Revista Isto é, 01-06-2017
"O Banco Central publicou nesta quinta-feira, 1, nota em que anuncia o aperfeiçoamento do Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados (IVG-R). Além disso, a instituição informa sobre a criação de outro indicador, a Mediana dos Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados (MVG-R). De acordo com o BC, o IVG-R tem o objetivo de mensurar a tendência de longo prazo dos preços dos imóveis. “A nova série resulta de aperfeiçoamentos no cálculo do indicador, que é apurado desde 2013 com base nas garantias recebidas pelos bancos em operações de financiamento imobiliário para pessoas físicas registradas no Sistema de Informações de Crédito (SCR)”, informa o BC. Entre os aperfeiçoamentos, a instituição afirma que houve uma ampliação da quantidade de operações consideradas e a inclusão de mais duas regiões metropolitanas no cálculo do IVG-R: Vitória e Campo Grande. “A incorporação dessas duas regiões teve como objetivo abarcar as mesmas regiões usadas no cálculo do IPCA. Com as mudanças, o Banco Central busca também eliminar o viés observado no índice devido à maior incidência de operações imobiliárias de baixo valor”, cita o BC. Já o MVG-R é baseado na mediana de todas as garantias registradas no SCR. “O MVG-R possibilita o cálculo de novos indicadores, como preços dos imóveis comparados a métricas de renda, uma vez que traz os valores em reais, diferentemente do IVG-R, que é apresentado em número índice”, informa o BC."
Além da nota à imprensa, o Banco Central fez questão de destacar que não vê uma situação de bolha imobiliária no Brasil, assim como, não vê perda generalizada do valor dos imóveis Assim, registrou a imprensa: Fonte: Revista Isto é, 01-06-2017
"O chefe do Departamento de Monitoramento do Sistema Financeiro (Desig) do Banco Central, Gilneu Vivan, afirmou nesta quinta-feira, 1, que no Brasil não existe atualmente situação de bolha imobiliária, nem processo de perda generalizada do valor de imóveis residenciais. Conforme os números apresentados hoje pelo BC, o valor mediano de todos os imóveis financiados no País no trimestre encerrado em março foi de R$ 160 mil."
No dia 17-02-2017, publiquei um artigo meu nesse espaço cujo título era:
"O Banco Central me diz que os Preços dos Imóveis Já estão em Colapso"
Qual era a essência do artigo ? Era destacar a queda de aproximadamente 18% do IVG-R, o mesmo índice que agora o Banco Central modifica.
Vejam um trecho do artigo:
"O índice IVG-R mostra uma queda nominal de aproximadamente 18% de set-2014 até nov-2016. Mais.... é possível perceber que a velocidade de queda de 2015 para 2016 aumentou sobremaneira. Até meados de 2015, o índice caía a uma velocidade aproximada inferior a 0,5% a cada mês. De final de 2015 para o final de 2016, o índice cai a uma velocidade aproximada média superior a 1% mensal. (no final do texto, disponibilizo os números numa tabela) Não podemos classificar essa dinâmica de queda do IVG-R como "normal"; a velocidade de queda acima de 1% a cada mês ao longo de praticamente 1 ano é suficiente para não ignorarmos um fato; os valores dos imóveis não estão caindo, estão em colapso."
O gráfico que refletia tal queda pode ser visto abaixo, isto é, uma queda de 540,70 em set-2014 até 444,90,registrado pelo BC em nov-2015
Fonte: Banco Central do Brasil
Bem...
E, agora, o que aconteceu com o novo IVG-R?
Com a nova metodologia anunciada pelo Banco Central do Brasil, o IVG-R passa a apresentar uma queda de 5,1% do topo atingido em jan-2015 até mar-2017, último dado compilado. Ou seja, antes, um colapso de 18%; agora, uma queda de 5,1%.
Todos nós poderíamos ir para casa contentes, tranquilos e felizes, já que não temos em que nos preocupar. Não temos mais uma bolha imobiliária; aliás, nunca a tivemos, Muito menos, o estouro dela. Agora, os preços dos imóveis cairam apenas 5%. Tudo normal.
Não é bem assim. Se olharmos a história, e aqui, uma história recente, pra lá de recente, a dinâmica não nos leva a nenhum quadro tranquilo, nada tranquilo.
Comecemos pelo óbvio. Apresentemos 2 economias em absoluto colapso nos últimos 6-7 anos. Não, não é o Brasil. Grécia e Chipre, economias não muito grandes, tampouco, muito sofisticadas, mas que nos servem para "início de conversa" .
Abaixo, o quadro de evolução do PIB e dos valores dos imóveis em paralelo. PIB em colapso, valores dos imóveis acompanham e colapsam também .
O PIB da Grécia cai 26% de 2008 a 2015.
Valores dos imóveis caem aproximadamente 42% no mesmo período (gráfico colado ao lado da tabela).
Fonte: tradingeconomics, globalpropertyguide e countryeconomic
O PIB do Chipre cai 9% de 2008 a 2015.
Valores dos imóveis caem aproximadamente 29% no mesmo período (gráfico colado ao lado da tabela)
Fonte: tradingeconomics, globalpropertyguide e countryeconomic
Bem. Então tudo se resume ao PIB. Enquanto o PIB vai bem, imóveis também.
Tentador estabelecer tal correlação, porém, uma análise mais cuidadosa nos leva a outras direções. Os 2 casos acima não guardam apenas semelhanças na evolução do PIB de 2008 a 2015. Ambos os países têm como moeda, o EURO .
Olhemos para fora da "Zona do Euro" então.
Abaixo, 4 países que não carregam o "EURO" como moeda: Croácia, Bulgária, Romênia e Polônia, respectivamente com suas moedas, "Kuna Croata", LEV Búlgaro", "LEI Romeno" e "Zlot Polonês".
A Croácia representa o único país entre os 4 que apresentou um colapso em sua economia no mesmo período 2008-2015, uma perda de 11% de seu Produto Interno Bruto. Os países restantes, embora tenham sido fortemente impactados pela Crise Americana de 2008, engataram boas recuperações em seguida, até mesmo diante da Crise Européia 2011-2012 .
O PIB da Croácia cai 11% de 2008 a 2015.
Valores dos imóveis caem aproximadamente 19% no mesmo período (gráfico colado ao lado da tabela)
Fonte: tradingeconomics, globalpropertyguide e wcountryeconomic
O PIB da Bulgária sobe 5,3% de 2008 a 2015.
Valores dos imóveis caem aproximadamente 35% no mesmo período (gráfico colado ao lado da tabela)
Fonte: tradingeconomics, globalpropertyguide e countryeconomic
O PIB da Romênia sobe 5,5% de 2008 a 2015. Valores dos imóveis caem aproximadamente 55% no mesmo período (gráfico colado ao lado da tabela)
Fonte: tradingeconomics, globalpropertyguide e countryeconomic
O PIB da Polônia sobe 23,6% de 2008 a 2015.
Valores dos imóveis caem aproximadamente 15% no mesmo período (gráfico colado ao lado da tabela)
Fonte: tradingeconomics, globalpropertyguide e countryeconomic
Alguma coisa "não bate", não é ?
Voltem os olhos para os 3 últimos países. Bulgária, Romênia e Polônia.
Os 3 países se saíram muito bem após 2008; Bulgária e Romênia chegaram a cair forte em 2009, mas se recuperaram; a Polônia não só não cai em 2009, como embala um crescimento invejável, acumulando no período 2008-2015 um crescimento de 23,6% A despeito dos ótimos desempenhos, os valores dos imóveis caíram!
A Polônia, mesmo com o crescimento fabuloso de 23,6%, apresentou uma queda de 15% aproximadamente nos valores dos imóveis. O quadro coloca sérias dúvidas sobre a correlação direta "PIB x Valor do imóvel".
Curioso, pois um estudo do BIS (Banco de Compensações Internacionais) de 2002, e por mim levantado também aqui há alguns meses em artigo relacionado a "bolha imobiliária", sinalizava para o PIB como um "tripé" de sustentação dos "preços dos imóveis". O estudo também embutia no "tripé" mais 2 variáveis: Juros e "Desempenho da Bolsa de Valores".
Assim, coloquemos as 2 variáveis abaixo correlacionando-as a todos esses 4 países acima, Croácia, Bulgária, Romênia e Polônia.
O primeiro gráfico de cada país destacado abaixo sempre corresponde a "Taxa de juros", ou seja, a "taxa Selic" de cada país mencionado. O Segundo gráfico corresponde ao principal índice de ações de cada país.
O Estudo do BIS sinalizava que taxas de juros em queda e ações em alta tendiam a impactar positivamente nos preços dos imóveis.
Não é isso o que vemos abaixo. Todos os 4 países mostram tendência clara de queda das taxas de juros no período 2008-2015, períodos destacados. Embora os índices de ações não apontem para grandes saltos, é inegável que todos apresentam boas recuperações pós 2008; talvez a exceção seja a Croácia, que estaciona numa "longa congestão".
Resumidamente, as quedas das taxas de juros e razoável desempenho das ações não ajudaram no desempenho dos preços dos imóveis, como vimos acima. Afinal, tivemos quedas de 19%, 35%, 55% e 15% para Croácia, Bulgária, Romênia e Polônia, respectivamente
Fonte: tradingeconomics, globalpropertyguide e countryeconomic
O objetivo do trabalho em curso não é descobrir a resposta exata, correta, que identifique o que de fato impacta nos preços dos imóveis;
Entretanto, o que apresentamos até então é um buraco enorme na predisposição inicial de ancorar uma variável em outra, isto é, estabelecer uma relação direta entre PIB, Juros e Ações e a evolução dos preços dos imóveis.
Por outro lado, começamos a encontrar novas peças, formar um novo quadro quando olhamos para o câmbio de cada país.
Continuemos a deixar de lado Grécia e Chipre, ambos com quedas expressivas em seus "PIB's" e ancorados em moedas mais fortes, o EURO.
Foquemos nos outros 4 países, Croácia, Bulgária, Romênia e Polônia ;
Acompanhem a evolução do dólar frente a suas moedas, "Kuna Croata", LEV Búlgaro", "LEI Romeno" e "Zlot Polonês", respectivamente.
Em todos os 4 países, o dólar apresenta um expressivo aumento frente a cada moeda no período 2008-2015. No quadro abaixo, a evolução dos preços dos imóveis e de suas moedas.
É clara a correlação "moeda" com "valores dos imóveis".
Enquanto o dólar ganha força em relação a cada moeda, ou em outras palavras, enquanto cada moeda perde força, os valores dos imóveis apresentam uma tendência clara de queda.
Fonte: tradingeconomics, globalpropertyguide e countryeconomic
Para Grécia e Chipre, enquadradas logo no início separadamente, a correlação "moeda" e "valor dos imóveis" também acompanha a correlação de Croácia, Bulgária, Romênia e Polônia destacada anteriormente.
Vejam abaixo que, à medida que o "DÓLAR" ganha força diante do "EURO" no período 2008-2015, os preços dos imóveis, os 2 primeiros gráficos, caem no período 2008-2015.
Portanto, também os países pertencentes a "Zona do Euro", explicitam uma forte correlação "dólar x preços dos imóveis"
Fonte: tradingeconomics, globalpropertyguide e countryeconomic
E o Brasil nisso tudo?
Queda forte no PIB e força do dólar?
Não, não nos precipitemos.
O PIB do Brasil sobe 13,3% de 2008 a 2015. Mesmo com a queda de 3,8% do PIB de 2015.
Valores dos imóveis sobem aproximadamente 170% no mesmo período; aqui, considerando o primeiro gráfico a súa direita, gráfico IVG-R compilado pelo Banco Central (nova metodologia). Caso utilizemos o FIPEZAP, a alta é ainda maior, de aproximadamente 230% (gráficos colados ao lado da tabela).
Fonte: tradingeconomics, globalpropertyguide, countryeconomic e Banco Central do Brasil
Vamos enriquecer o debate em torno do Brasil,e situá-lo diante de outras 2 economias classificadas como "emergentes", Rússia e China
O PIB da Rússia sobe 2,8% de 2008 a 2015.
Valores dos imóveis ficam estáveis no mesmo período (gráfico colado ao lado da tabela)
Fonte: tradingeconomics., globalpropertyguide e countryeconomic
O PIB da China sobe 76% de 2008 a 2015. Valores dos imóveis sobem aproximadamente 25% no mesmo período (gráfico colado ao lado da tabela)
Fonte: tradingeconomics, globalpropertyguide e countryeconomic
Vamos trazer as moedas para cada país?
Cá estamos. Abaixo, os 3 gráficos dos "valores dos imóveis" associados às moedas de cada país.
Assim, temos a seguinte configuração. Dólar, assim como diante das moedas da Grécia, Chipre, Croácia, Bulgária, Romênia e Polônia, também ganha muita força diante do "Real brasileiro" e "Rublo Russo" no período 2008-2015. No caso da China, por questões de uma política cambial "mais centralizada e menos flutuante", a força somente acontece a partir de 2014
Fonte: tradingeconomics, globalpropertyguide e countryeconomic
Assim, temos os 3 países emergentes que, a despeito de fortes reversões nos últimos 2 anos no PIB para Brasil e Rússia, Brasil principalmente, mantém seus preços dos imóveis praticamente inalterados. Brasil, pela nova metodologia do IVG-R, com uma queda de 5%
E a pergunta óbvia: Por que a força do dólar não provocou queda acentuada nos preços dos imóveis de Brasil, Rússia e China, assim como, "em minha tese", provocou em Grécia, Chipre, Croácia, Bulgária, Romênia e Polônia?
Primeiro, porque, embora o PIB não seja determinante dentro do contexto aqui apresentado, todos os países navegaram em dinâmicas distintas no que tange a essa variável.
Segundo, e principalmente, porque acima estabeleci uma espécie de "pegadinha".
Grécia, Chipre, Croácia, Bulgária, Romênia e Polônia começaram a apresentar reversões na tendência dos "preços dos imóveis" praticamente ao mesmo tempo, isto é, a partir de 2008.
Os países emergentes, não!
E o que pode tê-los retardado? A hipótese mais razoável parece nos levar para a "bolha de commodities", principalmente quando falamos de Brasil e Rússia.
Abaixo, 3 gráficos que espelham o "universo das commodities", os preços do barril de petróleo, do minério de ferro e o gráfico do "PA:CRB Commodities".
Os 3 gráficos mostram crashes somente a partir de 2014
Barril de petróleo, semanal, período 12 anos
Minério de ferro, semanal, período 10 anos
Fonte: indexmundi.com
CRB Commodities, semanal, período 12 anos
Mais... O que dá pra notar abaixo é que, olhados em conjunto, Grécia, Chipre, Croácia, Bulgária, Romênia e Polônia parecem ter atingido "o fundo do poço" nos preços dos imóveis após aproximadamente 6-8 anos. Grécia e Chipre, justamente os 2 países da "Zona do Euro", ainda sinalizam fortes dúvidas quanto a reversões.
Dos 3 países emergentes aqui lançados, Brasil, Rússia e China, o Brasil é o caso que apresenta um sinal de reversão mais claro, reversão essa registrada em jan-2015, quando o IVG-R atingiu 548,2 pontos.
Da esquerda para direita em ordem, Índices de preços de imóveis da Croácia, Bulgária, Romênia, Polônia, Grécia e Chipre.
Fonte: tradingeconomics, globalpropertyguide e countryeconomic
Da esquerda pra direita em ordem, Índices de preços de imóveis do Brasil (os 2 primeiros, FIPEZAP e IVG-R), Rússia e China
Fontes: tradingeconomics, globalpropertyguide, countryeconomic e Banco Central do Brasil
A menor queda nos "preços dos imóveis" registrada entre os 9 países listados no período de 7 anos ocorreu com a Polônia, queda de 15% aproximadamente, mesmo com uma alta no PIB de 23% A maior queda ficou com a Bulgária, queda de 55%, mesmo com uma alta no PIB de 5% aproximadamente.
Aprofundar os estudos nessas poucas linhas torna o trabalho cansativo e talvez não tão objetivo para o propósito do texto. Cruzar as inúmeras altas nos preços dos imóveis com as inúmeras variáveis listadas, assim como novas observações, ficam de fora.
No entanto, fica a luz lançada para quem acompanha essa nova fase da "bolha imobiliária brasileira". Sim, uma "nova fase".
Diante do que foi exposto acima, difícil imaginar uma queda amena nos preços dos imóveis no Brasil, preços esses cuja alta nos últimos 7-8-9 anos superou, nos indices oficiais, o patamar de 170%; vimos casos não desprezíveis em regiões como RJ-SP em que tivemos altas de 400%-500%.
A reversão no Brasil começou em janeiro de 2015.
Como destacado, se olharmos para quadros semelhantes, a dinâmica de queda NÃO É CURTA; tende a terminar por volta de 7-8 anos; sempre numa ótica otimista.
Mesmo que o PIB se recupere nos próximos meses, não se animem. Voltem aos números acima. Não tentem nem trazer o "crédito" para a mesa. Em tese, o "crédito" vem com uma melhora no PIB. E, como vimos acima, países que voltaram a engatar uma dinâmica positiva no PIB, não estoparam a inércia de queda nos preços dos imóveis; numa perspectiva positiva, podemos apenas conjecturar que o impacto é no longo prazo.
Portanto, PIB não garante melhora nos preços dos imóveis, muito menos, elimina o colapso dos preços, se os mesmos estão contaminados por todos os lados .
Por ora, temos uma queda de 5% no preço dos imóveis pelo IVG-R, índice compilado pelo Banco Central, segunda a nova metodologia. Temos a publicidade gritante de descontos de 30%-40% oferecidos por várias construtoras para inúmeros empreendimentos imobiliários espalhados pelo país; temos a divulgação de devoluções recordes de imóveis, temos a recente recuperação judicial de uma construtora que já foi uma das 2 maiores construtoras do país, a PDG.
Temos um longo caminho pela frente, um cenário ainda recheado de clara reversão na política monetária americana, pressão no câmbio, instabilidade política e fragilidade na teia social brasileira.
Ninguém vai dizer pra você que temos um "estouro da bolha imobiliária" em curso; muito menos o Banco Central. Imagine o Banco Central pedindo coletiva para dizer "Sim, nós temos um "estouro da Bolha Imobiliária" em curso".
Na verdade, na altura do campeonato, não é isso que mais me preocupa. É, em que medida isso afetará inúmeras outras questões e variáveis. Ainda temos muitas linhas a escrever.