Por Artur Losnak, CFA e Guilherme Carter
Mesmo com a atual crise, a indústria de fundos imobiliários no Brasil não para de crescer. Podemos verificar isso no boletim mensal que a B3 (SA:B3SA3) publica: todo mês o número de investidores nessa classe ativo cresce.
Por quê?
Existem dois fatores: o juro se encontra num patamar extremamente baixo (2,25% ao ano no presente momento), o que dificulta rentabilidade alta com os títulos públicos (risk free) e, fora isso, os fundos imobiliários têm cada vez mais ganhado conhecimento do investidor de varejo.
Para ter uma referência sobre a performance da indústria de FII ao longo do tempo, a B3 criou o IFIX em 2012, que seria um equivalente ao Ibovespa que vemos em ações.
O grande problema do IFIX é que ele não é replicável (por ter 120 ativos) e a sua conta é de difícil explicação (índice de negociabilidade – IN).
Não precisamos de 120 ativos para atingir uma diversificação boa (algo entre 20 – 30 seria mais plausível) e isso nem reduz de maneira suficiente a indústria (engloba um pouco mais da metade dos 230 ativos listados hoje).
Quando o IFIX foi criado tínhamos poucos FIIs e baixa liquidez. Hoje temos muitos FIIs, alguns com muita liquidez e patrimônio muito grande, enquanto outros ficaram “para trás”. O patrimônio não cresceu nem a liquidez aumentou, lembrando que é muito difícil crescer fundos passivos por possuírem regulamento bem restrito nos ativos em que podem investir.
O IFIX engloba 99% do IN, ou seja, na prática exclui apenas FIIs muito pouco líquidos.
Qual a solução?
A indústria evoluiu bastante desde a criação do IFIX, tanto em tamanho quanto em número de investidores, então é necessário revisar a proposta do IFIX.
Mas, enquanto a B3 não atualiza o IFIX, players da indústria passaram a desenvolver seus próprios índices.
O Banco Inter (SA:BIDI4) deu o pontapé inicial criando dois índices: IFI – E (fundo de tijolo) e IFI – D (fundo de papel) em janeiro/20.
Em junho/20, a Suno criou o Suno30 e XP criou três índices: XPFI (substituto potencial ao IFIX), XPFT (fundo de tijolo) e XPFP (fundo de papel).
A XP reduziu o IN para 75% e definiu um máximo de 40 ativos a serem escolhidos no XPFI. No caso dos índices setoriais, também definiu um máximo: 20 FII para XPFT e 15 para XPFP.
No caso da Suno, decidiram excluir FoFs e FIIs que possuam apenas um ativo “por não representarem o futuro da indústria” e definiram o mesmo peso para todos os FIIs.
Como temos alguns FIIs muito grandes em termos de patrimônio e outros bem menores, um ajuste é necessário ao criar o índice: a XP colocou um limite de peso e a Suno achou melhor padronizar pesos iguais para todos.
Após seis meses da criação dos índices, o Banco Inter deu um passo à frente e está criando um FoF (fundo de fundos) para cada índice: IFIE11 e IFID11. Tudo dando certo, a negociação de ambos FoFs se inicia em agosto.
Próximos passos
A ideia não é só criar um índice qualquer e pronto, é necessário reportar o valor diário do índice de maneira acessível e gratuita. O Banco Inter criou o índice há seis meses e não reporta diariamente o valor do índice que ele mesmo criou.
Não adianta nada criarmos ideias fenomenais se elas não são aplicáveis ou se nem o criador se propõe a levar a ideia adiante.
Sim, a barreira de entrada para qualquer pessoa criar um índice é basicamente nula, o que diferencia é basicamente a sua adesão perante a indústria. E, na minha visão, a adesão de outros índices irá depender basicamente da passividade da B3 frente ao tema.
Todo mundo fala mal do Ibovespa, que concentra muito no setor financeiro e commodities, mas todo mundo o usa. Olhando inclusive para ETFs setoriais, eles possuem pouca representatividade no mercado brasileiro de ETFs.
Sendo bom ou ruim, o Ibovespa é soberano. Assim acho que deve ocorrer com o IFIX, a não ser que B3 permaneça com postura passiva por muito tempo.
ETFs de FIIs
Existe um problema técnico sobre a tributação dos dividendos em ETFs de FIIs, por isso não há evolução de ETFs nesse produto até o momento. O Banco Inter conseguiu contornar este problema criando um FoF específico e, com isso, pode pagar dividendos mensais aos seus cotistas.
Uma solução seria criar um índice de FIIs que não paga dividendos (apenas reinveste os dividendos que recebe), que se chama total return (e como é o IFIX hoje) mas perderia a atratividade para o investidor pessoa física.
Índice de Negociabilidade – IN
É uma média geométrica feita diariamente entre: (i) o número de negócios do ativo dividido pelo número total de negócios de FIIs; (ii) o volume financeiro do FII dividido pelo volume financeiro dos FIIs; e (iii) o volume financeiro do FII dividido pelo volume financeiro dos FIIs.
Sim, (ii) é equivalente ao (iii).
Depois faz a média aritmética de vários dias do período a ser definido e coloca um ranking: quem tem maior índice de negociabilidade para quem tem menor. Vai somando FIIs até obter o IN alvo: 99% para o IFIX e 75% para o XPFI.