Recentemente, um cliente me pediu ajuda para montar uma carteira de fundos imobiliários (FIIs). Acredito que essa seja uma dúvida comum entre muitos investidores, por isso decidi escrever este artigo.
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) têm a capacidade de investir em diversos tipos de empreendimentos relacionados a bens imóveis, bem como em títulos financeiros lastreados em ativos imobiliários. De forma mais sucinta, esses fundos podem adquirir ou construir imóveis para aluguel ou venda, recebíveis imobiliários ou, ainda, cotas de outros fundos.
Os FIIs são classificados pelos investidores com base nos principais tipos de investimento que realizam, sendo eles:
- Tijolo;
- Desenvolvimento imobiliário;
- Papel (títulos financeiros)
- Fundo de fundos (FoF).
Para fornecer mais clareza aos investidores e facilitar a compreensão das estratégias e riscos dos produtos, a ANBIMA (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiros e de Capitais) classifica os fundos com base em seus objetivos e estilo de gestão.
Classificação por Objetivos
Os FIIs são caracterizados de acordo com seus objetivos da seguinte maneira:
Desenvolvimento para Renda:** Investem pelo menos dois terços de seu patrimônio líquido em desenvolvimento ou incorporação de empreendimentos imobiliários, em fase de projeto ou construção, para geração de renda com aluguel ou arrendamento.
- Desenvolvimento para Venda: Investem acima de dois terços de seu patrimônio líquido em desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, em fase de projeto ou construção, para fins de alienação a terceiros.
- Renda: Investem acima de dois terços de seu patrimônio líquido em imóveis já construídos para geração de renda com locação ou arrendamento.
- Títulos e Valores Mobiliários: Investem acima de dois terços de seu patrimônio líquido em diversos ativos financeiros, como LCI, CRI, ações ou cotas de empresas e sociedades do setor imobiliário, entre outros.
- Híbridos: Investem em fundos sem foco específico em uma das categorias anteriores.
Classificação por Gestão
Quanto à gestão, os FIIs podem ser:
- Passivos: FIIs que especificam em seus regulamentos os imóveis que irão compor sua carteira de investimento ou aqueles que têm por objetivo acompanhar um indicador do setor.
- Ativos: FIIs com maior liberdade na seleção de investimentos.
O tipo e a gestão do fundo devem ser claramente definidos no prospecto do fundo, junto com o setor de atuação, que pode incluir áreas como agências bancárias, educação, saúde, hotelaria, escritórios corporativos, logística, residências e shoppings.
Ao compreender essas classificações, os investidores podem tomar decisões mais informadas e alinhadas com seus objetivos financeiros e perfil de risco. Montar um portfólio diversificado de FIIs pode proporcionar uma fonte estável de renda passiva, além de potencial valorização de capital.