Entre o fim de 2019 e o início de 2020, surgiu entre os fundos imobiliários uma nova tendência que está se provando cada vez mais resiliente: a compra de ocupados por grandes marcas de supermercados. São portfólios montados com base em contratos atípicos de longo prazo, a maioria deles com duração de 15 anos, que oferecem aos cotistas uma estrutura diferenciada no que se refere à valorização dos prédios, das cotas e dos dividendos, focados em um mercado que se prova resiliente, ao passo em que atende demandas essenciais da população, como é o caso dos supermercados e atacarejos.
Pelo tipo de construção que oferecem, estes fundos podem se assemelhar aos fundos de logística – são em sua maioria barracões de baixo custo predial –, mas situam-se em terrenos bem localizados, em grandes centros comerciais. Uma das principais referências sobre os fundos supermercadistas encontra-se nos Estados Unidos: em terras norte-americanas, os REITs exploram o potencial de vendas de áreas ancoradas por marcas de supermercados. Por ser um segmento ainda novo no Brasil e pelo perfil resiliente de seus inquilinos, o mercado já percebe a perspectiva de crescimento deste setor.
Dois fundos imobiliários adquiriram grande volume de imóveis de grandes marcas do varejo entre os anos de 2019 e 2020, como o Grupo Pão de Açúcar (SA:PCAR3), Sam’s Club, BIG e Extra.
Há no mercado o (SA:HGRU11), gerido pelo Credit Suisse, que possui em seu portfólio propriedades da marca Walmart (NYSE:WMT) – empresa que deixou o Brasil em meio à restruturação de seus ativos, já que agora o foco está em consolidar as marcas BIG, Maxxi e Sam’Club, pertencentes ao grupo. Este fundo é mais diversificado, com exposição também no setor de educação, mas 54,5% do seu portfólio pertencem a propriedades locadas ao grupo.
Já a gestora TRX estruturou o fundo TRXF11 com um portfólio híbrido de varejo e logística, mas ao adquirir 40 imóveis do Grupo Pão de Açúcar, tornou-se o fundo com maior exposição ao segmento supermercadista. O patrimônio imobiliário do Fundo chega a mais de R$ 1,4 bilhão, incluindo os galpões logísticos para alimentos.
Os contratos atípicos vinculados à aquisição das lojas de supermercados trazem multas pesadas em caso de rescisão e prazo longo – 15 anos, na maioria dos casos. O custo elevado para o inquilino se desfazer do prédio dá estabilidade ao fundo.
Assim, em um período de grandes movimentações no mercado financeiro, acompanhando a crise econômica causada pelo novo coronavírus, a categoria de fundos imobiliários também se reinventa – e propõe novas formas de constituir um portfólio de imóveis que acompanhe as oscilações do mercado com mais estabilidade e potencial de valorização a longo prazo.
Os portfólios de fundos focados neste segmento também se tornam atrativos por envolverem propriedades em que o valor está mais atrelado ao terreno do que na construção em si. São imóveis que ficam em regiões centrais, com construções de baixa complexidade. Isso permite que os prédios sejam facilmente adaptados para outras finalidades ou até mesmo derrubados em caso de desocupação, sem impactar o valor da propriedade – já que o terreno é o fator determinante para o preço da propriedade, e tende a se valorizar ainda mais conforme o tempo passa e os espaços centralizados se tornam escassos.
Apesar de recentes no Brasil, os investimentos em propriedades capazes de receberem lojas varejistas, sobretudo supermercados, se tornaram grandes atrativos nos Estados Unidos. No país norte-americano, os REITs (Real Estate Investment Trust) são a configuração mais próxima dos fundos imobiliários brasileiros. Os REITs existem desde os anos 1970 e tiveram sua consolidação 20 anos depois. Segundo dados da NAREIT (National Association of Real Estate Investment Trusts), atualmente novas captações movimentam, em média, cerca de US$ 100 bilhões ao ano. Só em 2020, mesmo em meio à pandemia, os REITs captaram US$ 58 bilhões em novos ativos – o que mostra o potencial de crescimento deste segmento, mesmo em período de crise.
Somando todos os REITs, estes conglomerados atingem US$ 33 bilhões em valor de mercado. Segundo o analista de mercado Ismael Fernandes, especialista em REITs, o setor que demonstrou maior resiliência durante 2020 foi o de centros de compras ancorados por redes supermercadistas.
Gabriel Barbosa é Diretor de Relação com Investidores e Estruturação da TRX Investimentos