Na última semana, a B3) divulgou o boletim mensal dos FIIs referente ao mês de agosto e o principal destaque ficou por conta do número de investidores, que ultrapassou pela primeira vez a marca de 1 milhão.
Com o patamar alçado em agosto, o crescimento da base de cotistas neste ano já soma mais de 57 por cento frente ao registrado em 2019, o que é impressionante para um ano de crise.
E não para por aí.
Do total de pouco mais de 1 milhão de cotistas, 99,5 por cento são pequenos investidores – como eu e você – que, somados, representam quase 74 por cento do total do dinheiro em custódia no mercado.
A grande participação dos pequenos investidores sem dúvida qualifica a indústria dos Fundos Imobiliários como um dos segmentos mais democráticos do mercado de capitais brasileiro.
Aqui não existe aquele papo de que “a Bolsa é só para os Tubarões”. Afinal, o mercado de FIIs é constituído por um imenso cardume de sardinhas, o que é maravilhoso.
E está muito longe de ser um mercado “micado”. Pelo contrário, entregou retornos como poucos ativos para aqueles que toparam desbravá-lo nos últimos anos. Deixamos muitos tubarões no chinelo nesse período!
Retorno acumulado versus volatilidade entre 2011 e 2020. Fonte: Hedge Investments, B3 (SA:B3SA3) e Economática.
Mas como chegamos até aqui? E o que é preciso para que a indústria dos FIIs continue evoluindo a passos largos nos próximos anos?
Essas são questões importantes de serem respondidas, pois, a depender do projeto de país que escolhermos, a indústria dos Fundos Imobiliários pode estar apenas dando os seus primeiros passos.
Costumo dizer que, ao fim do dia, a dinâmica que rege o mercado de Fundos Imobiliários é um grande call de juros.
Taxas de juros baixas tendem a impulsionar o mercado imobiliário, além de incentivar os poupadores a investirem em ativos de risco, gerando um efeito duplamente positivo sobre os FIIs.
Por outro lado, um aumento dos juros eleva a aversão ao risco dos investidores e inibe a atividade econômica, desaquecendo o mercado imobiliário. Nesse caso, o efeito sobre esses Fundos é duplamente negativo.
Acontece que, desde 2016, estamos passando por um dos mais intensos e longos processos de redução das taxas de juros da nossa economia.
A taxa de juros real (descontada a inflação) de longo prazo – representada aqui pela NTN-B 2035 – passou de 7,5 por cento ao ano no início de 2016 para atuais 3,8 por cento.
Já a taxa de juros prefixada de 1 dia, também conhecida como taxa Selic, saiu do patamar de 14,25 por cento ao ano para se acomodar em 2 por cento no mesmo período.
Evolução da taxa do Tesouro IPCA+ com Juros Semestrais 2035 (branco) e da taxa SELIC (azul) entre 2015 e 2020. Fonte: Bloomberg.
Esse intenso movimento de fechamento da curva de juros só ocorreu por conta da volta da responsabilidade fiscal do governo, e suscitou dois grandes efeitos para os FIIs.
O primeiro, mais relacionado à queda do juro longo, foi a alta valorização dos ativos imobiliários no período. O IFIX, por exemplo, valorizou quase 100 por cento de lá para cá, equivalente a pouco mais de 15,3 por cento ao ano.
Já o segundo efeito, muito mais associado à queda da taxa Selic, foi o aumento do fluxo de investidores para esse mercado em busca de um retorno superior ao proporcionado pela renda fixa de curto prazo.
Não por acaso o número de investidores de FIIs andou praticamente de lado entre os anos de 2013 e 2016 (de 101 mil para 89 mil), enquanto começou a crescer exponencialmente desde 2016.
Naquele período, entre 2013 e 2016, vimos a taxa básica de juros subir de 7,25 por cento ao ano para os 14,25 por cento mencionados anteriormente. Por que investir em ativos de risco se o investimento mais seguro da economia pagava, à época, 1,12 por cento ao mês?
No entanto, a partir dali a história mudou. A Selic caiu ladeira abaixo.
Mas sabemos o grosso desse movimento de queda da Selic já foi, então o que esperar para a indústria de Fundos Imobiliários daqui em diante?
Fiscal, fiscal, fiscal
Você já deve estar exausto de ouvir e ler sobre a importância do país manter o seu compromisso com as contas públicas, não é mesmo? Acredite, eu também!
Mas o assunto é, de fato, muito importante.
Caso o Governo e o Congresso retomem a agenda de compromisso fiscal – cortando gastos e aprovando reformas estruturantes – após o período emergencial pelo qual estamos passando, as taxas de juros da nossa economia continuarão baixas.
Afinal, o grande fiador do juro baixo não é a recessão, tampouco o Banco Central. É o compromisso fiscal!
E já sabemos que o ambiente de juro baixo é próspero para a indústria de Fundos Imobiliários.
Sendo assim, embora não veja muito mais espaço para novos cortes da Selic, entendo que não precisamos de novos estímulos na taxa básica para continuar com o crescimento vertiginoso do mercado de FIIs.
Se fizermos a nossa lição de casa como país, ainda poderemos ter um longo período de Selic baixa pela frente.
Tão ou mais importante, também poderíamos ver os juros longos voltarem a cair para os patamares registrados antes da crise, quando a taxa do Tesouro IPCA+ 2035 chegou à marca histórica de 2,87 por cento ao ano.
Em um ambiente como esse, os investidores seguiriam buscando alternativas no mercado de capitais para compensar a baixa rentabilidade da renda fixa, enquanto os devedores continuariam com acesso a recursos muito mais baratos para financiar as suas atividades.
E isso é ótimo para o mercado de FIIs e para a economia em geral.
Conclusão
Atingir a marca de 1 milhão de investidores é um marco importante para a indústria de Fundos Imobiliários, que vem sendo desbravada há muito tempo pelo pequeno investidor.
Mas esse pode ser apenas o início de um longo e próspero caminho a ser percorrido nos próximos anos.
Quando comparados aos Fundos Imobiliários negociados nos EUA, os REITs (Real Estate Investment Trust), fica claro o potencial de crescimento que os FIIs ainda possuem dentro do mercado financeiro brasileiro.
Fonte: NAREIT, ICI, B3, World Bank, ANBIMA e XP (BVMF:XPBR31).
Mas tudo dependerá de qual projeto de país escolheremos para daqui em diante.
Eu escolho um país de juro baixo, em que qualquer cidadão possa obter uma bela renda mensal passiva ao incentivar atividades imobiliárias que ajudem a desenvolver a sua economia, e você?
Um abraço e até a próxima.