Os FIIs de agências bancárias pagaram um dos maiores yields do mercado ao longo dos últimos anos, mas será que essa tendência será mantida daqui em diante?
Na última semana, o Banco do Brasil (SA:BBAS3) informou ao mercado a aprovação de mais um plano de reorganização para ganhos de eficiência operacional que prevê, entre outras medidas, o fechamento de 112 de suas agências espalhadas pelo país.
O assunto não é novo.
É muito comum vermos, de tempos em tempos, notícias parecidas com essa nos diversos veículos de informação.
Mudam apenas os personagens. Ora é com o Banco do Brasil (BB), ora é com o Bradesco (SA:BBDC4), Santander (SA:SANB11), Itaú (SA:ITUB4) e por aí vai...
Sem querer entrar na discussão do que é certo ou errado, justo ou injusto, fato é que: com o avanço do processo da digitalização financeira, os bancos estão fechando as suas agências ano após ano!
Fonte: Banco Central do Brasil e Unicad.
Esse é um processo estrutural e inevitável.
Afinal, somente desmobilizando o seu capital e apostando cada vez mais nas operações digitais que os bancões conseguirão competir com as novas entrantes do mercado, as Fintechs.
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Em outras palavras, tomar cafezinho com o seu gerente parece ser cada vez mais um hábito que ficará no passado (eu nunca tomei com o meu, e você?).
Além do mais, isso pode afetar diretamente os seus investimentos em Fundos Imobiliários desse segmento.
Você seria dono de uma agência bancária?
Existem, atualmente, cinco Fundos Imobiliários listados no mercado que somam patrimônio de cerca de 2,3 bilhões de reais investidos majoritariamente em agências bancárias.
Dois desses fundos foram alvos de IPOs disputadíssimos entre os anos de 2012 e 2013.
No caso do BBPO11, por exemplo, a procura pelo Fundo foi tão grande que cada investidor só conseguiu comprar 10 por cento do valor que havia reservado na oferta.
Também por isso, as suas cotas acabaram valorizando quase 19 por cento no primeiro dia de negociação. Em se tratando de FIIs, uma variação diária dessa magnitude é impressionante!
Com imóveis (a maioria de agências bancárias) locados para inquilinos como o Banco do Brasil por meio de contratos robustos e de longa duração, grande parte dos investidores via no Fundo – e no segmento de maneira geral – uma espécie de porto seguro para seus investimentos à época.
Não por outro motivo, o mercado sempre topou pagar um prêmio elevado para investir nos principais Fundos desse segmento.
O problema é que o mundo e o hábito dos consumidores estão mudando rapidamente.
Com os smartphones na palma da mão, cada vez menos pessoas vão às agências para resolver as suas pendências com o banco, o que torna o futuro desses imóveis cada vez mais incerto.
No entanto, ainda assim o segmento conta com um total de mais de 90 mil cotistas (não únicos) espalhados pelo Brasil e que continuam topando pagar caro demais por alguns desses Fundos.
O que poderia motivar esse comportamento dos investidores?
Para mim, a explicação é uma só: os belos proventos que muitos desses Fundos ainda estão pagando a seus cotistas.
Mas será que esses Fundos serão capazes de continuar gerando bons rendimentos durante muito mais tempo mantendo tudo da forma como está?
Bom, para responder a essa pergunta, devemos entender como alguns dos principais Fundos de agências ainda conseguem pagar bons yields a seus investidores.
Follow the money…
Conforme dito, o auge da criação dos FIIs de agências ocorreu entre os anos de 2012 e 2013, quando os principais Fundos foram constituídos a partir da compra de pacotes fechados de agências de alguns bancos que buscavam desmobilizar o seu capital.
Acontece que vivíamos naquele período o auge do nosso último boom imobiliário, o que permitiu que os contratos de aluguel de boa parte desses imóveis fossem assinados a preços muito favoráveis para os Fundos.
Some a isso o fato de a maior parte daqueles contratos ter sido celebrada na modalidade atípica, sem direito à renovatória e com correção integral dos indexadores de inflação do período – e você concluirá que os valores praticados neste momento são muito superiores à atual realidade do mercado imobiliário brasileiro.
Os investidores percebem isso pelos ótimos yields correntes de alguns Fundos do segmento, que costumam pagar rendimentos muito acima dos distribuídos por outros FIIs de Tijolos.
Com isso, o investidor desavisado acaba abrindo mão das perspectivas futuras desafiadoras dos Fundos de agências em troca do belo yield de curto prazo.
Não perpetue os dividendos correntes
É muito comum eu receber perguntas de investidores sobre o motivo pelo qual não estamos investindo em determinado FII de agência no momento, sendo que ele “está pagando mais de 1 por cento ao mês”.
Entendo que o problema em investir em algum desses Fundos hoje é que, apesar do seu belo yield mensal, cedo ou tarde, os seus contratos vencerão.
E o que será desses imóveis a partir dali? Será que os bancos renovarão os aluguéis de todos os imóveis? Sob quais condições? E se não renovarem, quais serão as alternativas para esses ativos?
Entende como há mais dúvidas do que certezas sobre o desempenho futuro para muitos Fundos desse segmento?
Isso me faz pensar que, pagando caro por eles hoje, corremos o risco de comprometer o nosso investimento inicial em troca de apenas alguns bons proventos de curto prazo...
Seria como “apostar” notas de 100 reais em busca de prêmios equivalentes a poucos centavos...
Isso não me parece um bom negócio!
Invista em imóveis, não em contratos
A manifestação contrária do presidente Bolsonaro ainda na última semana pode contribuir para que o Banco do Brasil adie o seu plano de reorganização interna.
Ainda assim, observando a tendência cada vez mais acentuada de digitalização do sistema bancário, a perspectiva para os Fundos de agências segue desafiadora.
Existe a possibilidade real de devolução de muitos imóveis a partir do vencimento dos contratos, assim como de renovações de muitos contratos a condições muito mais desfavoráveis do que as atuais.
Se você é investidor de algum FII de agências, é importante que você tenha isso em mente, pois o mercado vem colocando cada vez mais esses riscos nos preços desses Fundos.
Procure sempre entender quais são os planos “B” e “C” da gestora para reposicionar os ativos que venham a sofrer eventuais devoluções.
E lembre-se sempre de que, ao investir em Fundos Imobiliários, compramos imóveis e suas respectivas localizações, e não contratos de locação. Os contratos vêm e vão, enquanto o restante permanece.
Ainda que o cenário possa ser desafiador, imóveis de agências bancárias bem localizadas tenderão a se reposicionar mais facilmente do que aqueles localizados em regiões menos óbvias, por exemplo.
Abraços e até a próxima!