FIIs: O Caminho da Evolução

A Teoria da Evolução, proposta por Charles Darwin, dispensa apresentações. Introduzida desde a escola, possui aspectos presentes até em nossa rotina.

Um dos temas que mais me chamam atenção envolve a limitação de disponibilidade de recursos. Em suma, esse fator faz com que os indivíduos de uma população se esforcem (ou lutem) pela sobrevivência.

Normalmente, os que sobrevivem possuem diferenciais, que são vantajosos para a captação dos recursos.

A analogia com o mercado de capitais é inevitável. Em fundos imobiliários, por exemplo, aspectos como a distribuição periódica de proventos, a isenção tributária sobre eles e a facilidade do investimento são alguns dos diferenciais que garantem sua atratividade na indústria.

Em pouco mais de dois anos, o número de investidores de FIIs saltou mais de 1,5 milhão. Por mais que exista uma barreira tributária, também é notável o interesse do investidor institucional na indústria imobiliária. Atualmente, a categoria tem participação de 20% na posição em custódia de FIIs, segundo a B3 (BVMF:B3SA3).

Essa posição não é à toa. Desde o nascimento do Ifix (principal referência da indústria), em 2011, o índice bate os referenciais do ambiente doméstico, tal como Ibovespa, CDI e IPCA.

Em termos de alinhamento com os cotistas, a indústria de FIIs tem características únicas, que entendo como grandes vantagens. A possibilidade de informações mensais sobre os ativos (sejam gerenciais ou contábeis), bem como o fácil acesso ao time de gestão, oferecem um acompanhamento muito próximo aos investidores.

Ainda assim, são necessários ajustes no meio do caminho. Há cerca de um mês, a CVM editou algumas resoluções em busca de um aperfeiçoamento dos processos, especialmente nas ofertas públicas. Além de maior liquidez, é provável que vejamos maior transparência nas emissões a partir de 2023.

Nos últimos 18 meses, temos visto sinais de consolidação do mercado, com movimentações de grandes players sobre portfólios enxutos e/ou descontados. Este cenário pode ser motivado pela busca por geração de valor dos fundos/gestores mais arrojados ou, no caso dos FIIs mais descontados, pela insatisfação dos cotistas em relação à performance operacional dos ativos. Neste contexto, encontramos alguns pontos de atenção.

Tratando de riscos, há necessidade de averiguar o potencial de conflito de interesses. Nos últimos casos, as chamadas de assembleias gerais extraordinárias partiram de cotistas relevantes dos próprios fundos – sendo assim, considero relevante a transparência dos solicitantes para toda a base, de forma a democratizar as informações envolvendo a proposta.

Entendo que o administrador, como responsável pela organização da estrutura do fundo, tem o compromisso de trazer essa transparência, a fim de preservar a base de cotistas como um todo e não privilegiar informações para players específicos.

No mercado de ações, os acionistas com mais de 5% da base societária são revelados nas comunicações da empresa. A ausência desse tipo de informação envolvendo os cotistas de FIIs em chamadas de assembleias extraordinárias só evidencia a necessidade de maior profissionalização da indústria.

É claro que nem todas as práticas adotadas no mercado de companhias abertas se aplicam ao universo dos fundos imobiliários. A adoção dos conselhos de administração e fiscal, por exemplo, não chega perto de ser unanimidade na indústria de fundos imobiliários. Isso porque a gestora, o regulamento do fundo e a auditoria independente já cumprem boa parte das funções.

Entendo que a discussão recorrente envolvendo esse tipo de tema é essencial para dar continuidade a evolução da categoria. A CVM vem atuando neste caminho, que me parece correto. Ao longo da trajetória, como já observamos nos últimos dez anos, avanços são realizados, agregando cada vez mais novos participantes à indústria.