Fevereiro foi mais um mês de performance negativa do IFIX, índice que representa os fundos imobiliários na B3 (SA:B3SA3), que apresentou desvalorização de -1,29% e, com isso, acumula queda de -5,04% nos últimos 12 meses. O Ibovespa, por outro lado, apresentou o segundo mês de valorização, com um retorno de +0,89%, mais uma vez muito influenciado pelo fluxo positivo de recursos advindos de investidores estrangeiros. Esse fluxo também ajuda a explicar a valorização do real versus o dólar, já que a forte entrada de recursos estrangeiros gera uma oferta maior da moeda americana por aqui, o que fez com que o dólar se desvalorizasse -4,07% em relação ao real.
No cenário internacional, se já não bastasse a crescente preocupação dos analistas em relação a pandemia do Covid-19 e a escalada da inflação nas principais economias do mundo, na última semana de fevereiro, a Rússia iniciou uma invasão à Ucrânia que pode trazer ainda mais incertezas em relação a recuperação após 2 anos de pandemia, que ainda nos assombra, e em relação a escalada de preços globais das comodities, como petróleo, minério de ferro, grãos, entre outros.
A grande maioria das lideranças mundiais não reconhece a invasão russa a um país soberano como legítima e foram determinadas duras sanções econômicas ao país liderado por Vladimir Putin. Essas sanções têm o poder de isolar e dizimar a economia da Rússia, colocando pressão para que a guerra seja interrompida, porém faz com que os preços dos itens básicos exportados por aquele país globalmente sejam fortemente atingidos, já que haverá uma maior escassez dessas comodities em uma cadeia produtiva ainda combalida e desajustada pelos efeitos da pandemia.
Para o Brasil, o efeito inicial para os ativos de renda variável parece ser positivo no curto prazo, já que boa parte do capital que foge do mercado russo tende a vir para cá, continuando assim o bom momento de fluxo de entrada de capital estrangeiro, porém a preocupação com a inflação se intensifica, já que somos dependentes de exportação de alguns produtos em que os preços escalaram rapidamente no mercado internacional, como petróleo, trigo, fertilizantes, entre outros.
Ainda é cedo para estimarmos a magnitude dos impactos causados pela guerra na Ucrânia, mas para os investidores de fundos imobiliários parece que estamos entrando novamente em uma situação em que é provável que a SELIC continue sua trajetória de alta por mais tempo do que o esperado, dado o efeito que a pressão inflacionária externa pode trazer para os preços internamente e considerando a atual postura do Banco Central de combater a inflação a qualquer custo, mesmo deixando de lado outros fundamentos da economia como crescimento do PIB e emprego.
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Nesse cenário, os fundos imobiliários, como todo investimento em imóveis, são uma forma natural de proteção contra a inflação ao longo do tempo e podem ser beneficiados pelo aumento dos rendimentos, já que suas receitas são indexadas por índices de preços. Sendo assim, mesmo em um cenário volátil, o investidor de FIIs poderá encontrar boas oportunidades para construir renda passiva para o médio e longo prazo.