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FIIs: Vale a Pena Esperar o Cenário Clarear Para Investir?

Publicado 10.06.2021, 15:34
Atualizado 09.07.2023, 07:32
IFIX
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Semana sim, e outra semana também, recebo dúvidas de investidores a respeito do melhor momento para se investir em fundos imobiliários.

Geralmente, as dúvidas vêm associadas a algum evento com potencial de afetar negativamente o mercado em algum momento futuro.

Vejo que os riscos que preocupam os investidores são os mais variados, como:

A alta da Selic não vai desvalorizar os FIIs?

Será que não vem uma terceira onda da pandemia por aí?

E o risco de tributação dos rendimentos dos FIIs, hein?

O home office não vai acabar com os escritórios?

Será que não devemos nos preocupar com a eleição polarizada de 2022?

E se a inflação dos EUA vier muito alta? Não afetaria negativamente o juro longo e, por sua vez, os FIIs?

E por aí vai…

A lista aumenta a cada burburinho vindo de Brasília ou acontecimentos vindos de fora.

E, como há de ser, nesta semana não foi diferente!

A bola da vez

O risco que passou a entrar no radar dos investidores de FIIs nesta semana diz respeito a um Projeto de Lei que tramita na Câmara há alguns meses e que ganhou a alcunha de “PL do IPCA”.

O projeto basicamente propõe limitar os reajustes dos aluguéis à variação do IPCA – eliminando o IGP-M como indexador dos contratos de locação.

A motivação por trás do texto é simples. Dado que o principal índice utilizado para a correção dos aluguéis está em sua máxima histórica desde a estabilização da nossa moeda, chegou a hora de trocá-lo!

IGP-M Acumulado em 12 Meses Entre 1995 e 2021 (Fonte: Bloomberg)

Já comentei em outras oportunidades que o IGP-M não me parece ser o melhor índice para a correção dos aluguéis, principalmente por ser muito volátil e suscetível a fatores que muitas vezes o descolam da realidade econômica dos inquilinos, como temos visto desde o início da pandemia.

Mas não é essa a questão. Até mesmo porque temos observado que, na prática, grande parte dos contratos de aluguel não está sendo reajustada integralmente pelo índice desde o último ano.

O ponto é que, se aprovado, o PL deve criar uma grande insegurança jurídica no mercado imobiliário, além de gerar um desequilíbrio nos contratos de longo prazo. Afinal, a medida tenta mudar as regras do jogo no decorrer da partida em vez de simplesmente incentivar a livre negociação entre as partes.

Como se sabe, incertezas são sempre negativas para o investidor. Não por outro motivo, os jornais não perderam tempo na criação de manchetes chamativas.

(Fonte: Brazil Journal)

O PL do IPCA deve ser um risco a ser monitorado pelo investidor a partir de agora?

Sim! Assim como tantos outros…

Mas fato é que não sabemos se o texto proposto realmente vingará ou se ele será apenas mais um projeto a ser engavetado em Brasília.

Também não sabemos se e/ou quando os rendimentos dos FIIs serão tributados. Ou, ainda, até que patamar a Selic subirá e quando a pandemia acabará.

Tampouco é possível precisar quais serão os impactos de longo prazo do home office sobre os escritórios e qual será o desfecho das eleições do ano que vem.

Por mais óbvio que possa parecer, o futuro é incerto!

Ainda assim, um dos erros mais comuns entre os investidores é tentar prevê-lo.

Vale a pena esperar o cenário clarear?

Até podemos ter palpites ou estimar as probabilidades de ocorrências de eventos futuros, mas ninguém sabe ao certo o que acontecerá amanhã – quanto mais daqui a um ou dez anos, concorda comigo?

O cenário é dinâmico e sempre existirão incertezas em nosso radar, sendo assim, não há “o melhor momento” para começar. Ao esperar pelo timing perfeito, você corre o risco de sempre ficar de fora.

De 2011 para cá, por exemplo, passamos pela maior crise econômica do país, diversos escândalos de corrupção, impeachment de presidente, a maior pandemia há um século, além de diversos outros eventos negativos vindos de fora. Ainda assim, o IFIX valorizou quase 190 por cento no período – equivalente a quase 11 por cento ao ano.

Trajetória do IFIX Desde 2011 (Fonte: Bloomberg)

Diferentemente do que pensamos quando estamos dando os nossos primeiros passos no mundo dos investimentos, investir não se trata de tentar prever o futuro, mas sim de tomar decisões em ambientes de incerteza.

E a melhor decisão que podemos tomar em um ambiente assim é a de construir uma carteira sólida que seja capaz de navegar bem nos diversos cenários que somos capazes de traçar.

Um abraço e até a próxima.

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