O caldo azedou em 5 de janeiro, quando a Capitânia Investimentos anunciou a intenção de fazer uma Oferta Pública de Aquisição de Cotas (OPAC) do Pátria Edifícios Corporativos (SA:PATC11). Porém, o pessoal da Capitânia esqueceu de pedir “bença” para o pessoal da Pátria Investments, gestor do fundo imobiliário (FII).
Daqui pra frente é só pra trás. A B3 (SA:B3SA3) aprovou a oferta da Capitânia e, logo em seguida, o Pátria se posicionou contrário à oferta.
Em nota, o Pátria negou participação no processo e afirmou que o cotista não tem obrigação de vender suas cotas. “Uma adesão à oferta significa renunciar ao investimento no fundo em um de seus vales históricos de preço, movimento injustificável sob qualquer análise de fundamento imobiliário”, disse em comunicado ao mercado.
Vantagens e desvantagens de se investir em PATC11
O PACT veio ao mercado com uma proposta bastante clara: adquirir imóveis de elevado padrão construtivo (AA e AAA) e localizados em regiões primárias de São Paulo, como a Vila Olímpia, Faria Lima, Paulista e Chucri Zaidan.
O que acontece é que o Fundo passou por duas principais dificuldades para implementar a sua tese de investimentos. A primeira foi a dificuldade em alocar a totalidade dos recursos captados no IPO em um momento em que a remuneração do caixa estava muito baixa (Selic a +2 por cento), o que acabou gerando desconforto da base de cotistas e até ocasionando uma amortização de parte dos recursos do fundo em março de 2021.
A segunda diz respeito à viabilidade da execução da sua estratégia. Afinal, por ainda ser um fundo com patrimônio pequeno para suas pretensões, o PATC11 acabou se vendo obrigado a adquirir apenas alguns poucos conjuntos desses ativos, gerando implicações importantes para a tese.
(i) Como (geralmente) a venda de poucos conjuntos (varejo) costuma ser feita a condições menos vantajosas para o comprador, o Fundo acabou pagando preços menos atrativos pelos imóveis do que poderia ter sido acordado em uma venda de atacado (muitos conjuntos).
(ii) A posição minoritária nos edifícios do seu portfólio dificulta a implementação da gestão ativa, uma vez que reduz o poder de voz do Fundo em decisões condominiais com foco em redução de custo, por exemplo, ou a implementação de aumentos de aluguel no caso de outros proprietários com problemas financeiros ofertarem seus espaços a condições inferiores às de mercado.
Posto isso, os pontos positivos são que os imóveis são de qualidade e muito bem localizados, já os pontos negativos são a dificuldade de execução da tese e da implementação da gestão ativa tendo participações minoritárias nos edifícios.
Conclusão: o investidor deve vender as cotas na oferta de aquisição do FII Pátria Edifícios?
Nossa visão é que o cotista não deve vender suas cotas. Primeiro, porque o preço de venda previsto na OPAC está um pouco abaixo do preço de negociação da cota de mercado do Fundo neste momento. Sendo assim, para o cotista minoritário que pretende sair do fundo, seria mais vantajoso executar o movimento de venda normalmente no mercado secundário do que participar da OPAC, já que não há prêmio em relação ao preço de tela.
Segundo, pelo fato do fundo estar negociando a um preço muito baixo para a qualidade do seu portfólio. Pensa assim, dificilmente o fundo seria liquidado amanhã a um valor inferior a 65 reais, logo, por que o investidor que gosta do Fundo e já conhecia os seus riscos o venderia a esse preço? Ainda mais se considerarmos que o investidor seguirá recebendo normalmente os rendimentos enquanto aguarda a definição do cenário.
Porém, cabe aqui uma ressalva de que não há qualquer garantia de que tais movimentos se concretizem. Se for esse o caso, o preço da cota de mercado do Fundo pode seguir negociando a valores próximos ao atual, que, mais uma vez, nos parece muito deprimido para a qualidade do portfólio e para a atual realidade do mercado imobiliário.