Fazer negócios imobiliários no Brasil não é uma tarefa simples. Muitos desafios esperam o investidor, notadamente jurídicos, específicos de mercado e macroeconômicos.
Um dos principais obstáculos enfrentados é a falta de clareza no marco regulatório, o que aumenta custos e pode levar muitas incorporadoras a perderem oportunidades, especialmente nos grandes centros urbanos. Embora para muitos a análise da certidão da matrícula do imóvel possa ser considerada um procedimento suficiente para avaliar os riscos de uma aquisição, especialistas recomendam uma investigação mais profunda, incluindo a análise de diversas certidões não somente do imóvel mas também dos vendedores e antecessores, uma vez que não há segurança sobre a interpretação futura que o judiciário, o fisco ou até um agente financiador possam dar a potenciais riscos de fraude à execução ou fraude ao credor, por exemplo.
De acordo com o Ministério da Integração e do Desenvolvimento Regional (MIDR), cerca de 30 milhões dos 60 milhões de domicílios urbanos no Brasil não possuem escritura. Além das questões documentais específicas, muitos imóveis estão associados a passivos trabalhistas, fiscais, cíveis e criminais dos vendedores e seus antecessores, o que aumenta ainda mais a complexidade da transação.
A escassez de terrenos viáveis para incorporação, especialmente em áreas mais nobres das grandes cidades, também é um desafio crescente.
Com a saturação das localizações mais valorizadas e com cerca de 50% dos imóveis em situação irregular, os terrenos documentados e aptos para incorporação se tornam raros e extremamente disputados.
Nesse cenário, as incorporadoras que não possuem processos de due diligence ágeis e eficazes correm o risco de perder negócios.
Soma-se à complexidade do ambiente de negócios um cenário macroeconômico volátil, com alta de juros e flutuações cambiais, exigindo análises rápidas e precisas para aproveitar as janelas de oportunidade que surgem.
Apesar dos desafios, o setor imobiliário no Brasil demonstra resiliência.
Segundo o Indicador de Confiança do Setor Imobiliário Residencial, elaborado de 2 a 18 de outubro de 2024 pela Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) em parceria com a Deloitte, o segmento de incorporação continua ativo, com destaque para os empreendimentos voltados para o programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV). A pesquisa revelou que 81% dos respondentes afirmaram a intenção de adquirir terrenos no próximo ano, o que indica um mercado ainda aquecido e uma concorrência potencialmente acirrada para os melhores terrenos.
Com a intensificação da concorrência e a volatilidade do mercado, a tecnologia se torna um aliado essencial para garantir a eficiência no processo de análise de terrenos e imóveis.
Ferramentas de Due Diligence 5.0, baseadas em inteligência artificial, têm se mostrado fundamentais para uma análise rápida e precisa das certidões e de seus apontamentos. Com essas ferramentas, em apenas algumas horas, o comprador do imóvel pode obter uma visão preliminar dos riscos, o que possibilita avançar com análises mais detalhadas ou descartar casos logo no início da due diligence, sem desperdiçar recursos com negociações desnecessárias.
A utilização de tecnologia é essencial para reduzir custos e aumentar a eficiência dos processos. A capacidade de tomar decisões assertivas e rápidas, além de compreender os riscos envolvidos em cada transação, é crucial para garantir a sustentabilidade dos negócios das incorporadoras, especialmente considerando o alto volume de documentos que deve ser analisado. A estruturação desses dados em relatórios detalhados, com alertas de riscos, é um trabalho que deve ser automatizado por meio de soluções tecnológicas. Enquanto isso, os advogados devem focar nas questões mais complexas e que exigem julgamento humano.
As empresas precisam estar preparadas para aproveitar ao máximo essa evolução tecnológica, sem perder a sensibilidade necessária para avaliar e interpretar o que as ferramentas de IA apresentam. A combinação da inteligência artificial com a expertise humana é a chave para garantir agilidade e precisão.