Se você acompanha rankings de rentabilidade mensal, aqui vai um aviso: não invista nos FIIs
Viradas de mês são momentos muito aguardados pelos investidores de Fundos Imobiliários.
Neste período, grande parte dos Fundos anuncia os proventos a serem distribuídos a seus cotistas.
Conforme as divulgações vão sendo feitas, iniciam-se as comparações entre os diversos Fundos listados.
Qual foi o Fundo de maior rendimento no mês? Qual decepcionou?
Se você é um assíduo investidor de FIIs, provavelmente já leu ou comentou em algum lugar algo como “O Fundo XPTO11 está pagando bem…”.
Os jornais e sites especializados sabem do apelo do tema junto ao público, então logo vemos chamadas sobre o assunto.
Claro, também não demora muito para aparecerem os tradicionais rankings dos “FIIs que mais pagam dividendos”.
Rankings são sedutores.
No mais recente entre os FIIs mais populares entre os investidores, vemos que o primeiro colocado proporcionou um rendimento de 2,29 por cento no último mês para seus cotistas.
“Os reles mortais FIIs da minha carteira renderam apenas 0,70 por cento no mesmo período”, você começa a pensar.
Ao comparar aquele rendimento com o CDI líquido de imposto, então…
Enfim, rankings são sedutores, pois comparações são inevitáveis. Afinal, buscamos extrair sempre o maior ganho dos nossos investimentos.
À medida que vemos outros investidores comemorando aquele resultado estrondoso e investindo cada vez mais naquela “bola da vez”, nosso ímpeto inicial é o de seguir a manada.
É o que chamamos de FOMO (Fear Of Missing Out – medo de ficar de fora).
Ninguém gosta de ficar do lado de fora da festa…
Mas será que isso tudo faz sentido?
Fuja dos rankings
Se você não possui tempo e/ou alguma experiência para estudar os Fundos Imobiliários antes de investir, meu conselho a você é: fuja dos rankings!
Rankings são ferramentas de classificação ordinal de itens – tão e somente isso!
Por serem apenas retratos do desempenho dos FIIs em dado momento, eles não nos contam a história por trás de cada Fundo – o que realmente importa para a nossa decisão de investimento.
Como aquele FII gera valor a seus cotistas? Quais são os ativos que compõem o seu portfólio? Quais são as perspectivas para ele daqui em diante? Os ganhos recentes são perenes ou temporários?
Investir seguindo esse critério sem antes responder questões como as citadas acima pode colocar o seu patrimônio em cheque.
O caso Macaé
O primeiro lugar do ranking anterior é um bom exemplo de como pautar as suas decisões de investimentos em rankings de rentabilidade pode te induzir ao erro.
O Fundo em questão veio a mercado em 2013 e possui em seu portfólio um único edifício corporativo localizado em Macaé/RJ, alugado para um único inquilino: a Petrobras.
À época da celebração do contrato de aluguel, a economia da região estava aquecida com o boom da indústria de petróleo e gás.
Diante do momento favorável para o locador do imóvel, o Fundo celebrou junto à Estatal contratos de aluguel vantajosos e que asseguraram um retorno em dividendos da ordem de 9,5 por cento ao ano de lá para cá.
Com o início do ciclo de queda da taxa Selic em 2016, o Fundo caiu nas graças dos investidores. Entre o início daquele ano e maio de 2019, a sua cota de mercado chegou a valorizar 181 por cento.
Até que surgiu um evento inesperado.
Como parte de um amplo pacote de medidas de redução de custos da empresa, em meados de julho do ano passado, a Petrobras (SA:PETR4) comunicou ao Fundo que deixaria o imóvel antes do término dos contratos, arcando com as multas previstas para a rescisão do acordo.
A dependência integral da receita de aluguel pago pela empresa e o baixo dinamismo do mercado imobiliário da região levaram a cota do Fundo a cair quase 50 por cento em poucos dias.
Afinal, dificilmente o FII conseguiria um novo contrato de aluguel nas mesmas condições.
Mas o mercado possui memória curta.
De lá pra cá, vimos a sua cota de mercado voltar a valorizar 38,5 por cento com as boas distribuições de proventos, as quais levaram o Fundo a ocupar os primeiros lugares nos rankings de rentabilidade nos últimos meses.
No entanto, com a proximidade do prazo de saída da Estatal do edifício (dezembro de 2020), temos visto, nos últimos dias, a sua cota de mercado voltar a desvalorizar mais de 30 por cento – pegando muitos investidores desavisados de surpresa novamente.
O exemplo acima deixa uma lição valiosa ao nos mostrar que a busca por altos rendimentos de curto prazo, caso não seja feita com muito cuidado, pode comprometer o patrimônio investido.
Não troque reais por centavos
Acompanhar quais são os FIIs com os maiores rendimentos distribuídos nos últimos meses é uma informação importante. Eu mesmo a acompanho constantemente.
Contudo essa informação isolada não nos diz absolutamente nada.
Antes de investir em qualquer FII é importante que você entenda a sua história, além de como ele pode gerar valor para você e quais são as perspectivas para ele daqui em diante.
Também é importante avaliar se o seu preço hoje continua vantajoso, pois pagar caro demais reduz a margem de segurança de seus investimentos.
Ao fazer esse tipo de análise, você escapa de possíveis ciladas em rankings por aí que, em retrospectiva, poderiam parecer “bons demais para ser verdade”.
Não troque reais por centavos.
Um abraço e até a próxima.