Nesta semana, vimos uma matéria que tratava sobre investir em FIIs de Shoppings, uma vez que o segmento tem dado sinais de retomada em 2022.
A publicação destacou, entre os principais motivos, as fusões e aquisições no setor, os recentes resultados apresentados pelos empreendimentos e FIIs com descontos de até 22 por cento. Hora de comprar FIIs de shopping?
Embora a recuperação apresentada pelo segmento venha sendo consistente neste fim de pandemia, é preciso certa cautela.
Para ele, os resultados dos FIIs do segmento estão melhorando porque a base que eles partem é muito fraca. Estão saindo de um momento ruim devido aos impactos da pandemia e caminhando para a normalidade, mas ainda não os vemos como “a bola da vez” olhando daqui para frente.
De forma bem resumida, shopping é varejo; o varejo depende de consumo que, por sua vez, é dependente de duas principais variáveis: disponibilidade de renda e de crédito.
Do ponto de vista de renda, observamos a renda real da média da população bastante comprimida, principalmente por conta da inflação, mas também da taxa de desemprego, que permanece elevada.
E, do ponto de vista do crédito, estamos passando por uma alta relevante das taxas de juros, o que, por sua vez, acaba encarecendo o crédito ao consumidor. Essa dinâmica acaba afetando setores que dependem do crédito para crescer, como é o caso do varejo.
Dessa forma, apesar da recente recuperação de seus resultados e dos descontos atrativos de muitos desses FIIs, ainda há alguns desafios a serem endereçados pelo segmento quando olhamos daqui em diante.
Falando em investimentos… vimos, nos últimos dias, atualizações importantes de dois fundos imobiliários e que seguem sendo boas apostas para navegar no atual cenário: o VRTA11 e o HGRE11.
Nossas apostas
VRTA11
O fundo de papel VRTA11 é uma boa oportunidade neste momento.
Além de possuir uma gestão diligente e com vasta experiência na estruturação e acompanhamento de créditos imobiliários, o VRTA conta uma carteira de CRIs: (i) bem diversificada em praticamente todos os aspectos; (ii) com boas taxas para seu nível de risco; (iii) garantias robustas; e (iv) maior exposição à inflação, que vem se mostrando mais alta e persistente do que o esperado nos últimos tempos.
Mais recentemente, em Fato Relevante enviado ao mercado, a administradora do VRTA11 informou que foi encerrada a 8ª emissão de cotas, na qual o Fundo captou um total de 299.999.893,44 milhões de reais.
Adicionalmente, os recibos de subscrição das fases de Direito de Preferência, Sobras e MA serão convertidos em cotas (final "11") nesta quarta-feira, 13, e estarão disponíveis para negociação no mercado, participando em igualdade de condições nas futuras distribuições de rendimentos sob o código VRTA11 a partir de amanhã, dia 14 de abril de 2022.
A liberação de novas cotas costuma gerar alguma pressão no preço de mercado dos fundos nos primeiros dias de negociação, podendo ser uma boa oportunidade de compra de VRTA11.
HGRE11
A segunda preferência é o Fundo Imobiliário HGRE11. Ele é um fundo de lajes corporativas gerido pela Credit Suisse Hedging-Griffo.
Em Fato Relevante publicado recentemente, a administradora informou que foram repactuadas as condições de pagamento das parcelas remanescentes da venda conjunta do Ed. Verbo Divino e CEPACs vinculados ao terreno do imóvel.
O Fundo havia recebido duas das onze parcelas acordadas, restando 109.120.342,95 milhões de reais a serem pagos pelo devedor (sem considerar a correção monetária) e com vencimento da última parcela previsto para 31/05/26.
Com a repactuação das condições de pagamento, as nove parcelas foram reduzidas para quatro, conforme as condições abaixo:
1ª Parcela: o montante de 21.824.068,59 milhões de reais passou para 23.997.526,63 milhões de reais após a correção monetária, sendo que o pagamento foi feito na data do Fato Relevante. Com isso, o lucro em regime caixa é de 11.552.664,37 milhões de reais, equivalente a 0,98 centavos por cota;
2ª Parcela: valor de 32.736.102,89 milhões de reais com vencimento em 29/07/22;
3ª Parcela: valor de 27.280.085,74 milhões de reais com vencimento em 28/04/23;
4ª Parcela: valor de 27.280.085,74 milhões de reais com vencimento em 31/10/23.
Todas as parcelas serão corrigidas monetariamente, respeitando as seguintes condições:
(i) Selic + 1,5 por cento a.a. de 14/10/20 até 31/03/22;
(ii) 85 por cento do CDI de 1/04/22 até a data do efetivo pagamento.
As demais condições do acordo permanecem inalteradas, de acordo com a administradora. Desse modo, temos um acordo favorável ao HGRE, visto que a antecipação dos pagamentos evitará um possível descasamento de caixa entre as parcelas a receber e a serem pagas pelo Fundo nos próximos meses.
Por fim, destacamos que o lucro passível de distribuição será utilizado para sustentar o atual patamar de rendimentos enquanto algumas carências de novos contratos prevalecem, com destaque para a da BeFly, que terminará em dezembro, com efeito caixa de aluguel apenas em fevereiro de 2023.
Além de muito descontado, o HGRE vem fazendo a sua lição de casa para aproveitar a recuperação do setor de lajes corporativas neste fim de pandemia. Nosso analista vê possibilidade de queda da vacância do portfólio e melhora dos rendimentos no médio prazo, o que faz do Fundo uma boa oportunidade aos preços atuais.