Em janeiro de 2009, eu já tinha avançado bastante no objetivo de ter uma independência financeira. Aquele objetivo de se ter condições para definir o que fazer de sua vida, que está na mente da maioria das pessoas, sem depender de trabalhar para pagar as contas.
Os investimentos geravam renda superior ao meu gasto essencial. Quando eu acrescentava os extras: viagens, troca de carro, reforma de casa, roupas, jantares frequentes, essa conta ainda não fechava. Mas isso tudo era o que sempre foi: supérfluo. Eu vivo muito bem sem precisar viajar para a Europa todos os anos. Aliás, não preciso viajar nunca para lá.
Uma das classes de ativos em que eu desejava aumentar minha participação eram imóveis, e por isso conversava com muitas pessoas sobre o tema, e corretores imobiliários faziam parte da lista. Um dia, um deles me ligou oferecendo uma oportunidade. Eu recebia várias ligações assim, em tempos pré WhatsApp. Então sempre escutava a mesma coisa. Apartamentos, casas, salas comerciais. Todos, geralmente, com o preço esticado. As incorporadoras e construtoras dificilmente vendem algo barato. É do jogo, vai de você entrar ou não.
Eu sabia disso pelo fato de, na época, já ter comprado três apartamentos (que transformei em locação) e duas salas comerciais (com o mesmo objetivo). Todos esses investimentos de retorno mediano, taxas de retorno anuais de 6% a 7% ao ano, com risco de inadimplência e vacância - e ainda tinha o IR! Nos meus fundos imobiliários, o retorno era melhor – 10% a 12% líquido de IR.
Uma proposta distinta
Voltando à ligação do corretor, ele trouxe uma oferta um pouco diferente: uma loja em um condomínio comercial com mais de 600 salas num bairro bem comercial em São Paulo. Era a última loja, tinham vendido todas as outras e esta tinha sido ‘distratada’. Para os mais novos, distratada é quando o cliente desiste do negócio, ou não consegue pagar e devolve o imóvel para o incorporador.
Enfim, barganhei o preço e consegui um bom desconto. Comprei a tal loja, porque vi uma boa possibilidade no prédio. Números reais: loja de 60 m² ao lado da entrada principal do prédio, com o preço de 276 mil reais. Assim que foi entregue o prédio, poucos meses depois, coloquei para locação. Primeiro contrato fechado: 5 mil de locação (líquido de condomínio e IPTU). A Cap rate (ajustada pela inflação) foi de 18,6% a.a. antes do IR.
Esse contrato durou por 4 anos, e depois fiz outro com a atual inquilina, com majoração mensal para 6 mil, que equivale a um retorno de 22,3% a.a. O meu payback foi de aproximadamente 6 anos. Um excelente investimento! Caso eu investisse em títulos públicos à época, não passaria de 12,5% ao ano (bruto).
Puxa vida, que legal, como fui inteligente e sagaz nesse investimento! Só que não. Nesse caso, tive bastante sorte. A oferta estava com um preço atrativo e a localização era privilegiada. O corretor ligou primeiro para mim, e fechei. Ele poderia ter ligado para qualquer um na lista dele. Claro, houve uma decisão rápida e consegui ver o potencial. Mas o acaso ainda teve grande influência aqui.
Sucesso nos investimentos: fator preponderante
O co-fundador do Carlyle Group, um dos maiores de recursos americanos, em seu livro “Como Investir”, coloca a sorte em primeiro lugar na lista de fatores que influenciam os investimentos, mas ele alerta que a sorte não deve ser considerada como algo que vem com a natureza. Acontece e pronto.
O investidor Nassim Taleb dedica um ótimo livro ao acaso. Na obra “Iludidos pelo Acaso”, ele descreve vários casos onde os investidores se iludiam com seu próprio orgulho, achando que o resultado dos seus investimentos se deviam à magia de sua habilidade, e nada disso. Tiveram sorte. O que demonstrou isso: o resultado de fracasso desses iludidos logo em sequência.
É muito importante termos a humildade de saber no que somos bons e no que não somos, de maneira realista. Nosso ego, nossa autoconfiança, em muitos momentos, nos engana e nos leva a dobrar a aposta em nosso ‘dedo mágico’, ‘mão santa’ e outros apelidos. Não se engane, meu amigo. Se seu resultado não é explicado com alguma racionalidade, deve ser sorte. Não conte sempre com ela, mas também não deixe passar quando aparecer.
E para contar com a sorte, você precisa estar vivo no jogo. Não pode perder tudo arriscando todas as suas fichas em uma única aposta. Fique sempre atento!