Diante de uma alta mais intensa da taxa Selic, é comum que muitos investimentos de renda variável reduzam a atratividade frente à renda fixa. Mas e com os Fundos Imobiliários? Como ficam os FIIs com a recente alta da Selic?
Em primeiro lugar, é importante entender a relação dos FIIs com a Selic. Hoje, a taxa básica de juros da economia se encontra em +10,75 por cento ao ano. Com a Selic subindo, é comum que haja um maior fluxo migratório de recursos que estavam em FIIs para ativos de renda fixa. Portanto, há, sim, um impacto negativo nos preços dos FIIs.
Por outro lado, apesar do efeito contracionista dos juros, é preciso entender o que já está nos preços dos fundos imobiliários, visto que o mercado busca sempre se antecipar aos eventos. Além disso, existem alguns FIIs que podem se beneficiar de uma Selic mais elevada. Mais adiante, falaremos deles.
Dito isso, confira 4 bons motivos para investir em FIIs no ciclo de alta da Selic.
Motivo 1: Yield dos FIIs x Selic
É um erro comparar diretamente o rendimento proporcionado pela Selic e o Dividend Yield (DY) dos Fundos Imobiliários, especialmente no caso dos fundos de tijolo.
Isso porque o rendimento da Selic é nominal, ou seja, não sofre correção direta pela inflação. Já no caso de fundos de tijolo, que possuem contratos de locação mais robustos, também chamados de atípicos, temos outra dinâmica. Por serem muito mais difíceis de serem rompidos pelos inquilinos devido às multas elevadas, esses contratos proporcionam a seus fundos uma maior garantia de repasse dos índices de preços. Logo, esses fundos em específico podem vir a proporcionar um rendimento (DY) superior à inflação. O que nos leva ao segundo motivo.
Motivo 2: os rendimentos dos FIIs continuam atrativos
Nos últimos 12 meses, o IFIX, o índice de FIIs listados na B3 (SA:B3SA3), tem gerado um Dividend Yield superior a +10 por cento, o que tem levado alguns fundos a proporcionarem um rendimento acima de +1 por cento ao mês.
Além disso, o rendimento dos FIIs é isento de Imposto de Renda, enquanto na renda fixa os investidores pagam impostos dependendo do título e seguindo a tabela regressiva de cobrança conforme o prazo de investimento.
Portanto, os FIIs continuam atrativos aos investidores e altamente buscados por aqueles que querem boas distribuições mensais de rendimentos.
Motivo 3: valorização do capital dos FIIs
A aplicação em fundos imobiliários vai muito além do rendimento mensal. Não adianta receber um super aluguel e ver o patrimônio investido diminuir.
Nesse sentido, muitos FIIs de Tijolo com boas perspectivas estão atualmente negociando abaixo do custo de reposição, que é basicamente o quanto gastaríamos hoje para construir o mesmo imóvel em sua mesma localidade. Aliás, não faz muito sentido um imóvel existente negociar abaixo desse custo porque, quando o construímos, temos todos os riscos de obras e outros imprevistos associados ao projeto.
Dito isso, há boas oportunidades em alguns fundos com esse perfil, sendo que o investidor paciente pode optar por se posicionar nesses FIIs hoje buscando uma valorização das cotas a médio e longo prazo, além da distribuição de rendimentos.
Motivo 4: há fundos que se beneficiam das altas da Selic
Ainda há o caso de fundos imobiliários que se beneficiam das altas da Selic, como o caso dos fundos de papel que possuem operações de CRIs atreladas ao CDI. Esses fundos vêm elevando significativamente os seus rendimentos desde o início do ciclo de alta da taxa básica de juros, e essa dinâmica deve persistir até que a Selic volte a reduzir.
Onde investir
Dado o cenário macroeconômico, os FIIs de Tijolo se tornaram boas opções, pois muitos desses fundos estão sendo negociados abaixo do valor patrimonial e, em alguns casos, abaixo do custo de reposição. Isso faz com que eles sejam bons investimentos para investidores com visão de longo prazo e que suportam a volatilidade.
Já para o curto prazo, os Fundos de Papel, mais expostos ao CDI, têm se tornado opções cada vez mais interessantes pelos motivos apresentados acima.