Foi difícil.
Passamos momentos tensos. Tivemos que acreditar, quase religiosamente, no retorno dos fundamentos. Foram meses e meses de tensão, questionamentos e indagações.
Mas... passou. O ciclo virou.
E o novo ciclo imobiliário deverá ser algo nunca visto na história deste país.
Juros baixos, visibilidade econômica, menos travas ao crédito, menos distratos = muito mais obras.
E lá estão elas na capa do Valor de hoje.
Seus resultados melhoram significativamente – as companhias lançam mais, vendem mais e com margem muito maior.
E teremos ainda muito mais com as novas regras dos empréstimos imobiliários (indexados à inflação) a serem anunciadas amanhã.
Com ciclo bom, compre MUITAS incorporadoras?
São 15 empresas. E faremos uma análise rápida aqui. Eis o que o mercado enxerga:
Legenda Gráfico: CR2 (SA:CRDE3), Cyrela (SA:CYRE3), Direcional Engenharia (SA:DIRR3), Even (SA:EVEN3), EZTec, Gafisa (SA:GFSA3), Helbor (SA:HBOR3), MRV Engenharia (SA:MRVE3), PDG Realty (SA:PDGR3), RNI Empreendimentos Imobiliários, Rossi (SA:RSID3) Residencial, Tecnisa (SA:TCSA3), Tenda (SA:TEND3), Trisul (SA:TRIS3) e Viver Incorporadora e IBOV. Fonte: Bloomberg.
Nos últimos 12 meses, muitas indo muito bem e algumas indo muito mal. Com o IBOV +30 por cento no meio, algumas se destacam com +251 por cento de Trisul (SA:TRIS3), +197 por cento de RNI Emp (RDNI3 (SA:RDNI3)), +173 por cento de Even (EVEN3 (SA:EVEN3)) e +170 por cento de Eztec (SA:EZTC3).
Por outro lado, temos -51 por cento de Gafisa (SA:GFSA3) e -21 por cento de PDG (SA:PDGR3) (PDGE3).
Lindas.
Mas, no curto prazo, as ações pouco nos dizem.
Vamos olhar um pouco mais longe. Vamos olhar os fundamentos com ciclo bom e ruim:
Legenda Gráfico: CR2 (SA:CRDE3), Cyrela (SA:CYRE3), Direcional Engenharia (SA:DIRR3), Even (SA:EVEN3), EZTec, Gafisa (SA:GFSA3), Helbor (SA:HBOR3), MRV Engenharia (SA:MRVE3), PDG Realty (SA:PDGR3), RNI Empreendimentos Imobiliários, Rossi (SA:RSID3) Residencial, Tecnisa (SA:TCSA3), Tenda (SA:TEND3), Trisul (SA:TRIS3) e Viver Incorporadora e IBOV. Fonte: Bloomberg.
Desde 2007, quando a maioria das empresas abriu seu capital na bolsa, temos uma dinâmica diferente.
Apenas 4 empresas acima do IBOV e -99,7 por cento de PDG (SA:PDGR3) (PDGE3), -93 por cento de Gafisa (SA:GFSA3), -92 por cento de CR2 (CRDE3 (SA:CRDE3)) e -80 por cento de Tecnisa (SA:TCSA3).
Acima do IBOV, com +103 por cento, temos apenas 4: Eztec (SA:EZTC3) +675 por cento, Tenda (SA:TEND3) +472 por cento, MRV (MRVE3 (SA:MRVE3)) +193 por cento e Trisul (SA:TRIS3) +140 por cento.
Apenas olhar o passado não vai te ajudar a ganhar dinheiro no futuro. Aqui, o histórico das companhias importa muito.
A contabilização das incorporadoras funciona diferente das empresas "normais". Enquanto a música toca, as incorporadoras lançam muito e conseguem "empurrar para frente" os estouros de custos de obras.
E foi este o motivo dos enormes prejuízos destas empresas desde 2007 – muito dinheiro foi para companhias sem gestão que construíram empreendimentos mais caros do que seu valor venal.
Cuidado com seu rico dinheirinho. Compre incorporadoras, mas apenas as que sabem investir o patrimônio dos acionistas.
E apenas uma empresa se mostrou responsável e lucrativa nos dois rankings. Eztec (SA:EZTC3) não só passou pelos ciclos sem estourar os custos de obra, sempre teve a maior margem e nunca precisou de dívida.
E, antes que você me diga que está cara, é a mesma empresa que, recentemente, aumentou seu guidance de lançamentos para 1,5-2 bilhões de reais (ante 1-1,5bi).
Pudera Eztec (SA:EZTC3) ser, desde meados de 2016, a única incorporadora do maravilhoso Investidor de Valor.
Compre EZTC.
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